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LE PROGRAMME IMMOBILIER
La résidence médicalisée La Chêneraie se situe à Bordeaux au cœur de la Gironde. Nichée dans son écrin de vigne, à proximité de la forêt, de l’océan et des Pyrénées, cette région s’inscrit parmi les les plus attractives de l’hexagone. Capitale mondiale du vin, Bordeaux est devenue un pôle économique bénéficiant d’une large ouverture sur la France et le monde grâce à son aéroport, sa gare et ses grands axes routiers.
La résidence est idéalement placée dans le quartier résidentiel de Caudéran à 3 km du centre ville de Bordeaux, quartier calme où il fait bon vivre desservie par la gare TER et doté d’équipements de proximité et de commerces de qualité.
La résidence Le chêneraie est un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) disposant de 71 chambres dont 12 dédiées aux pathologies d’Alzheimer répartis sur trois niveaux. La surveillance médicale et paramédicale est assurée en permanence par des médecins et des infirmiers. La résidence dispose de vastes salons, terrasses et jardins sécurisés. Elle propose à ses résidents des prestations de qualité adaptées, telles que kinésithérapie, ergothérapie, salon de coiffure, salle de jeux, espace tisanerie, espace snoezelen (espace confortable et rassurant propice à la simulation des 5 sens par la musique, les jeux de lumière, les sensations…). Elle offre également les meilleures prestations en matière de restauration, d’hébergement et d’animation.
L’établissement sera géré par ORPEA, un des acteurs majeurs du marché européen de la prise en charge de la dépendance. La notoriété, le savoir-faire du groupe ORPEA rassurent quant au remplissage et à la bonne gestion de cette nouvelle résidence.
Une rentabilité de 4,45 % HT sur le prix de vente HT ; elle est garantie par un bail commercial ferme de 11 ans renouvelable. En plus de cette rentabilité élevée, les investisseurs bénéficieront d’une défiscalisation – réduction d’impôts– de 18% du montant de l’investissement HT (hors mobilier) étalée sur 9 ans.
Les prix des chambres sont de 176 779 € HT. La livraison de la résidence se fera en deux temps, une partie sera livrée au 4ème trimestre 2011 et l’autre au 4ème trimestre 2012.
Les intérêts intercalaires seront pris en charge par le promoteur.
LE GESTIONNAIRE
Groupe privé indépendant, ORPEA s’impose comme le leader français de la gestion de résidences médicalisées pour personnes âgées dépendantes. Grâce à son expérience dans ce domaine, le Groupe ORPEA a su développer un véritable savoir-faire aussi bien dans l’administration que dans la prise en charge de la dépendance.
En effet, ORPEA est né en 1989, de la création du Dr Jean-Claude MARIAN, et a depuis concentré sa croissance sur la dépendance permanente en développant 46 établissements EHPAD en 10 ans.
Le Groupe ORPEA dispose de nombreux atouts décisifs pour maintenir et accroître sa position d’acteur majeur de la dépendance :
– près de 25 000 lits répartis sur 266 établissements et 15 000 collaborateurs
– un réseau unique d’établissements modernes en France
– des partenariats solides avec les professionnels de santé
– des synergies Groupe importantes pour la maîtrise de la qualité au sein de l’ensemble des établissements et pour le partage des compétences médicales clés
Ainsi, avec cette croissance constante et ce périmètre élargi, le groupe ORPEA réalisera un chiffre d’affaires d’ 1 milliard d’euros en 2011.
NOTRE ANALYSE
Le secteur des Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes attire de plus en plus les investisseurs institutionnels ou particuliers, rassurés par la stabilité évidente et le potentiel croissant de ce secteur.
La Résidence La Chêneraie représente ainsi une belle opportunité d’investissement sécurisé allié à un rendement élevé et garanti et représente aussi un investissement socialement responsable.
Le choix de la région bordelaise est judicieux : un taux de croissance démographique 4,5 fois plus élevé que la moyenne nationale. C’est aussi l’agglomération de plus de 150 000 habitant qui affiche le pouvoir d’achat moyen le plus élevé.
La sécurité de l’investissement sera aussi garantie par le bail commercial grâce à sa durée, ses clauses et la solvabilité de l’exploitant. A noter que les travaux définis par l’article 606 du CC et ceux éventuels de mise en conformité liés à une évolution future des normes sont contractuellement à la charge de l’exploitant.
De plus, les loyers seront profiteront d’une indexation garantie de 2 % par an.
Enfin, les logements, éligibles en LMNP Bouvard, permettront aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % à compter des revenus 2011 et 2012.
La TVA sur l’immobilier et le mobilier sera intégralement remboursée.
L’administration et la prise en charge de la dépendance représentent aujourd’hui un marché très porteur. La France accuse un déficit sévère entre l’offre actuellement disponible et une demande exponentielle.
D’ici 2025, le nombre de personnes âgées dépendantes va croître de près de 25 % et il faudra alors près de 500 000 places disponibles pour accueillir les patients nécessitant un encadrement et des soins adaptés.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
