Viager et fiscalité

Pour les vendeurs :

  • Le vendeur ne paie plus la taxe foncière, les gros travaux (ravalement, toiture, cage d’escalier) et les honoraires du syndic en cas de copropriété.
    Seules la taxe d’habitation, la taxe sur les ordures ménagères et les charges locatives demeurent à sa charge.
  • Le bouquet est totalement exonéré d’impôts (s’il s’agit de la résidence principale).
  • La rente viagère perçue par le vendeur est imposable, mais elle bénéficie d’un abattement fiscal substantiel selon l’âge du vendeur au moment de la vente.

Jusqu’à 49 ans : 30% d’abattements (seulement 70% à déclarer de votre rente annuelle) ;

De 50 ans jusqu’à 59 ans inclus : 50% d’abattements (50% à déclarer) ;

De 60 ans jusqu’à 69 ans : 60% d’abattements (40% à déclarer) ;

A partir de 70 ans : 70% d’abattements (30% à déclarer).

  • S’il s’agit d’une résidence secondaire, la fiscalité sur les plus-values immobilière s’applique sur la valeur libre, avant décote pour viager. La valeur globale du bien n’est pas altérée : le viager constitue un mode de paiement avec échelonnement.
  • Contrairement aux pensions de retraite, la réversion du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) et la totalité de la rente au conjoint survivant sont exonérées des droits de succession.
  • Le vendeur peut utiliser son bouquet pour faire une donation, en partie défiscalisée, à ses proches
  • Les frais d’enregistrement et de notaire sont à la charge de l’acquéreur

Pour les acquéreurs :

  • En cas ce viager libre :
  • Il n’y a pas de démembrement le débirentier est donc imposable au titre de l’IFI pour la valeur en pleine propriété́ du bien.
  • Il pourra en revanche déduire le capital représentatif de la rente.
  • Il sera redevable de la taxe foncière dès l’acquisition du bien.
  • En cas de mise en location, les loyers perçus seront imposables au titre des revenus fonciers
  • Les frais de notaire pour un viager libre sont calculés sur la valeur marchande du bien, de la même manière que les autres ventes immobilières classiques.

    Pour l’achat d’un viager occupé :
  • L’acquéreur d’un viager occupé n’a pas à déclarer la valeur de la pleine propriété dans sa base taxable à l’IFI, mais uniquement la valeur correspondante à la nue-propriété du bien.
  • Dans le cas d’une vente en viager occupé, le vendeur reste à vie dans son bien. Pour compenser cette occupation, une déduction est faite sur le prix de la valeur du bien. Cet abattement n’est pas soumis aux frais de notaire car non transmis à l’acheteur. On détermine ainsi une valeur fiscale sur laquelle sont calculée les frais d’acquisition.
  • Exemple : un bien estimé à 200 000 € est vendu en viager occupé à 120 000 € (réduction du DUH estimé à 80 000€ ). Les frais de notaire seront donc calculés sur les 120 000 €.

Le paiement de la taxe foncière est toujours à la charge de l’acheteur dans un viager occupé puisqu’il devient juridiquement propriétaire du bien dès la signature de l’acte authentique de vente.

Que se passe-t-il en cas d’insolvabilité de l’acquéreur ?

L’acte authentique de vente prévoit une clause résolutoire en cas de non-paiement de la rente dans les 2 mois de son échéance.
Après une mise en demeure restée sans suite, la vente sera considérée comme nulle.
Tous les versements resteront acquis au vendeur à titre d’indemnité.
En cas de difficulté financière, l’acquéreur a la possibilité de revendre le contrat viager, pour ne pas risquer de perdre ses droits et les capitaux déjà engagés.

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