La location meublée de courte durée en zone touristique à la montagne est une pratique très répandue et très ancienne. Une offre utile et nécessaire pour accueillir une clientèle française et étrangère à la recherche de logements entiers, du studio au chalet.

Les propriétaires de ces biens proposés à la location s’inscrivent dans deux approches :

– Un investissement essentiellement locatif, à la recherche de rendement et de revenus complémentaires

– Un investissement qui combine résidence secondaire et location saisonnière

Un choix qui peut naturellement évoluer dans la durée, selon les contraintes financières, les envies et possibilités d’occupation.

On peut imaginer qu’un investissement réalisé à crédit par des personnes en activité professionnelle ne permettra pas un usage personnel intensif du bien (le nombre de semaines de vacances étant limité), et que son financement sera facilité par la perception d’un niveau de revenu locatif élevé.

En revanche, après remboursement du crédit, ou pour un achat qui s’envisagerait plus tard, à la retraite ou à un âge approchant, il sera possible d’envisager une occupation du propriétaire plus importante, avec un besoin de rendement plus faible.

On ne parlera pas ici des cas du cas d’usage exclusif en résidence secondaire.

On distingue principalement trois types d’offres à l’achat :

Résidence de tourisme avec bail commercial

Il s’agit de résidences de services exploitées par des entreprises spécialisées, qui offrent les services d’accueil, de ménage, fourniture des draps, blanchisserie, ou encore l’entretien et la gestion des prestations liées aux équipements de la résidence : piscine, sauna, hammam, salle de sport, etc.

L’ensemble des appartements sera confié à un exploitant, par bail commercial qui précisera le montant du loyer annuel fixe, et la répartition des charges.

La gestion locative, et l’aléa locatif sont assumés par l’exploitant.

Les propriétaires pourront se voir proposer des options d’occupation, pour quelques semaines dans l’année, avec un impact sur le rendement locatif proposé.

Les revenus locatifs seront traités dans le cadre des BIC meublé.

Résidence hotellière

Un permis de construire est délivré pour une activité touristique d’hébergement hôtelier.

La résidence sera exploitée en totalité ou partiellement par un exploitant professionnel, garantissant ainsi une disponibilité permanente des logements pour répondre à la demande touristique.

Les logements qui ne seraient pas confiés à l’exploitant hôtelier, devront cependant être principalement destinés à la location saisonnière, par une gestion directe ou déléguée.

Les revenus locatifs seront traités dans le cadre des BIC Hôtelier.

Résidence en copropriété classique

Des biens qui peuvent être achetés et utilisés en résidence principale, en résidence secondaire ou en investissement locatif.

Les revenus locatifs seront traités soit dans le cadre du BIC classique, soit dans le cadre du BIC hôtelier selon les engagements et les modalités choisis par le propriétaire

BIC MEUBLE et le BIC HOTELIER : des nuances qui comptent !

La fourniture au locataire de trois prestations parmi le petit déjeuner, le nettoyage, la fourniture de linge ou la réception des clients de manière professionnelle, de façon directe ou déléguée par le propriétaire (comme le ferait un hôtel) implique une imposition au BIC hôtelier et non au BIC Meublé.

• En meublé classique, les déficits peuvent être imputés sur le revenu global dans le cadre d’une activité professionnelle (LMP)

• En activité para-hôtelière, les déficits sont imputables sur les revenus de même nature et reportables seulement sur 6 ans.

• En cas de vente d’un actif immobilier soumis au traitement BIC Hôtelier, la plus-value sera calculée sur la base de la valeur nette comptable, et non pas du prix de revient. Un inconvénient majeur qui nécessite de bien choisir son mode d’administration de ses biens loués meublés en courte durée.

• Il convient de ventiler les résultats et plus-values si des activités meublées et para-hotelières sont présentes au sein de la même entreprise

Récupération de TVA 

« Est-il possible de récupérer la TVA sur l’achat d’un bien immobilier à la montagne ? »

C’est une question qui revient souvent. Comme tout achat immobilier dans le neuf, le prix intègre 20% de TVA.

La récupération de TVA permet donc d’alléger significativement son coût d’achat.

C’est tout à fait possible lorsque l’investissement est principalement destiné à de la location meublée, soit dans le cadre d’une résidence service avec bail commercial, soit dans le cadre d’un investissement qui répondrait aux critères du para-hôtelier.

Le remboursement de la TVA étant définitivement acquis au terme de vingt années, il est essentiel de bien réfléchir à la logique de son investissement avant de s’inscrire dans cette option.

Synthèse des différents cas de figures possibles :

Approche comptable :  location saisonniere et usage privatif

L’administration a clairement imposé l’obligation de comptabiliser l’usage à titre privé d’un bien loué en location meublée de façon saisonnière sous forme d’avantage en nature.

Cela concerne en particulier toute location meublée d’une résidence secondaire ou d’une résidence principale si les biens sont inscrits à l’actif de l’activité BIC meublé réel.

Obligation déclarative des loueurs en meublé touristique

« Lorsque la location se caractérise par la remise d’un immeuble meublé à l’usage exclusif du locataire de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qu’il n’y élit pas domicile, cette location est qualifiée de meublé de tourisme ».

Si le logement meublé est une résidence secondaire, le loueur doit effectuer une déclaration en mairie que le bien soit classé ou non. Cette déclaration n’est pas nécessaire s’il s’agit d’une résidence principale.

Dans certaines villes, une autorisation préalable du maire est nécessaire avant de pouvoir modifier l’usage de votre logement en meublé de tourisme (passage de l’habitation principale à l’habitation meublé de courte durée).

La location meublée à la montagne ouvre donc de nombreuses options fiscales, qu’il s’agit de bien manier, pour obtenir les meilleures optimisations possibles.

Investir à la montagne, c’est réaliser un placement patrimonial, un placement plaisir, mais également un placement au rendement optimisé.

Gérald Branche

De façon très simple, on considère une location meublée dès lors qu’un local d’habitation est garni de meubles en nombre suffisant pour donner un minimum d’habitabilité et une occupation normale du locataire.

La location meublée peut s’entendre en résidence principale auquel cas elle est régie par la loi de 1989 sur les baux d’habitation.

Les autres locations peuvent être temporaires ou touristiques mais les meubles et le matériel de la vie courante restent nécessaires et doivent être fournis par le propriétaire bailleur.

Un logement qui serait seulement équipé d’une cuisine n’est pas considéré comme une location meublée. Un décret de juillet 2015 précise les éléments d’équipements et de mobiliers qui sont au minimum requis pour justifier du caractère de location meublée.

On distingue deux statuts :

Statut LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel

Les revenus locatifs générés sont inférieurs à 23 000 euros par an OU n’excèdent pas 50 % de l’ensemble des revenus annuels professionnels.

Une imposition à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC non professionnels. Les éventuels déficits sont imputables sur les BIC de même nature pendant 10 ans.

Statut LMP : Loueur en Meublé Professionnel

Ce statut s’applique lorsque les recettes sont supérieures à 23 000 euros par an ET représentent au moins 50 % de l’ensemble des revenus du foyer fiscal.

Les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC Professionnels. Les déficits sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limite. Si le revenu global est insuffisant, le déficit global ainsi généré peut être reporté pendant 6 ans.

Une exonération de l’immobilier loué meublé est envisageable, sous condition, au titre de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Une mise en œuvre d’un pacte Dutreil peut également s’envisager, avec beaucoup de précautions, pour engager une transmission et bénéficier de l’avantage d’un abattement de 75% pour le calcul des droits.

Approche fiscale de la location meublée

Les revenus tirés de la location meublée sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (hors détention du bien immobilier au travers d’une société soumise à l’IS).

Détermination du résultat fiscal BIC en location meublée

Il est possible d’opter pour deux régimes :

• Le régime micro BIC avec application d’un abattement

Le loueur déclare son chiffre d’affaires ou ses recettes qui font l’objet d’un abattement forfaitaire afin de déterminer un bénéfice imposable, qui sera soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Deux niveaux d’abattement existent :

• 50 % pour les locations à usage de résidence principale ou temporaire du locataire, aux locations saisonnières autres que celles visées ci-dessous, pour un chiffre d’affaires qui inférieur à 77 700 €.
• Dans le cadre de la loi de Finance 2024, ce taux de 50% et ce plafond de 77 700 € s’appliquent également aux meublés de tourisme classés, chambres d’hôtes ou gîtes ruraux en zone tendue, alors que ces activités profitaient précédemment d’un abattement de 71% dans la limite de 176 200 € de CA.
• 71% serait malgré tout conservé pour les meublés de tourisme classés proposés dans des zones géographiques ne se caractérisant pas par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, pour un chiffre d’affaires qui n’excède pas 50 000 €

Pour les époux ou partenaires de pacs soumis à imposition commune, le seuil du micro-BIC s’apprécie distinctement pour chacun selon les biens dont ils sont personnellement propriétaires. Attention donc aux biens détenus en commun.

• Le régime du BIC réel :

On comptabilise toutes les dépenses engagées, qui viennent en déduction des recettes pour déterminer un résultat net imposable soumis au barème de l’impôt sur le revenu

L’ensemble des charges réelles supportées par le bailleur sont déductibles. Il en va ainsi des charges et honoraires de gestion, des assurances obligatoires et facultatives (MRH ou assurances locatives), des charges de copropriété, de la taxe foncière, des intérêts d’emprunts, etc.

Les travaux et réparation auront un traitement différent que celui appliqué dans le cadre général des revenus fonciers. En effet, ces dépenses donnent lieu à un amortissement, au même titre que le bâti, et c’est ce qui fait la particularité et l’attractivité fiscale du meublé

  L’intérêt du mécanisme des amortissements

Les recettes de la location meublée sont considérées comme des revenus d’activité.

Elles sont traitées dans le champ des bénéfices industriels ou commerciaux, que l’on soit LMNP ou LMP.

A ce titre, l’immobilier bâti est considéré comme un actif d’exploitation et il devient amortissable sur le plan comptable et fiscal.

L’amortissement du bien se calcule très précisément, par application de la méthode des composants, qui consiste à distribuer la valeur du bien entre plusieurs éléments principaux tels que le terrain, l’aménagement intérieur, le second œuvre, le gros œuvre.

Chaque composant va correspondre à un pourcentage de la valeur du bien et à une durée d’amortissement bien précise. Lors du choix de ces valeurs, il faut bien veiller à respecter les durées d’utilisation normale de chaque composant, ainsi que leur proportion dans la valeur totale du bien.

Règles généralement appliquées aux durées d’amortissement

	Représente	Durée amortissement
Terrain	15 à 20% de l’investissement	Non amortissable
Gros œuvres	30 à 50% de l’investissement	40 à 60 ans
Façade	5 à 15 % de l’investissement	20 à 40 ans
Installations générales et tech	15 à 35 % de l’investissement	10 à 20 ans
Agencement	15 à 35 % de l’investissement	10 à 20 ans

L’amortissement ne peut pas participer à la création d’un déficit BIC.

Ainsi, dans une situation où les charges couvrent la totalité des recettes, il n’est pas possible d’imputer l’amortissement au titre de l’année pour obtenir un résultat négatif.

Au lieu de cela, les amortissements non-déduits seront stocké et reportés sans limitation de durée, pour être imputés les années suivantes, en cas de résultat d’exploitation positif.

L’amortissement est l’élément clé de la location meublée au régime réel.

Effectué dans les règles, il permet de réaliser d’importantes économies d’impôt sur l’activité de location.

Vous pourrez effacer ou diminuer fortement le résultat imposable et limiter considérablement l’imposition de vos revenus locatifs, sur une très longue durée.

Il est fortement recommandé de se faire accompagner par un cabinet comptable.

Une stratégie gagnante, qui peut s’envisager à différents stades de la détention d’un bien en fonction du contexte fiscal et patrimonial de chacun.

Le ciblage des biens immobiliers aura également son importance pour être sûr que l’opportunité de la location meublée existe.

Il faut par ailleurs être vigilant sur le choix du mode de détention qui aura des impacts sur l’optimisation « location meublée ».

Gérald Branche