Comme vous le savez, l’administration fiscale a introduit une nouvelle obligation déclarative pour tous les propriétaires, occupants ou non de leurs biens immobiliers.

Nous vous en faisions l’écho dans notre article du 2 février dernier.

Cette obligation devait se faire avant le 30 juin 2023 mais un délai supplémentaire a été accordé pour une déclaration avant le 31 juillet 2023.

Il semble qu’une nuance apparaisse aujourd’hui, pour les propriétaires de biens en résidences services (étudiant, senior, ephad).

En effet, ils seraient contraints de renseigner précisément le nom de l’occupant réel du bien et non plus celui du titulaire du bail commercial, le locataire, exploitant de la résidence.

Les gestionnaires ne sont pas en mesure de communiquer toutes les informations nécessaires à leurs centaines de propriétaires.

Si vous êtes propriétaire bailleur d’une résidence service, nous vous conseillons de vous rapprocher dès que possible du service propriétaire de votre gestionnaire (Domitys, Reside études, etc.) pour obtenir cette information.

dans tous les cas, il est impératif de remplir la case avec au moins le nom du locataire gestionnaire.

Nous n’aurez plus qu’à modifier votre précédente déclaration sur le site impôts.gouv, dans la rubrique « gérer mes biens » si vous obtenez le nom de l’occupant avant la fin du délai.

C’est maintenant officiel, le dispositif Pinel prendra fin en décembre 2024.

A ce jour, aucun autre dispositif d’incitation fiscale ne viendra prendre la place ce qui est une situation inédite depuis 1986.

Le dispositif a subi au début 2023, une baisse des taux de réduction, portant à 52500 €, la réduction d’impôt Pinel sur 12 ans.

En 2024, une nouvelle baisse va entrer en application, avec un taux fixé à 14% en Pinel simple, soit 42.000 € sur 12 ans.

En revanche en Pinel + , le taux de réduction d’impôts sera de 21% du prix d’acquisition,

dans la limite de 300.000 euros et 5.500 €/m², correspondant à un maximum de 63.000 € de réduction d’impôts.

Pour obtenir une réduction à taux plein, il faut investir dans un programme éligible Pinel + , qui répond à de nombreux critères énergétiques que les promoteurs ont du mal à promettre tellement la tache de construction est complexe.

Le recours à la niche fiscale Pinel prendra donc fin, vraisemblablement pour des raisons de coût, estimé par Bercy à 1.5milliards pour 2023.

La fin du dispositif ne remettra bien évidemment pas en cause les réductions d’impôts pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2024, qui produiront leurs effets sur les douze années qui suivront la livraison des biens concernés.

Le gouvernement entend développer et intensifier le recours aux organismes sociaux, tels qu’Action Logement ou la CDC, pour lancer des programmes de logements intermédiaires.

Mais on peut légitimement se poser la question de savoir qui va financer ces constructions si les ménages n’investissent plus …. N’est ce pas encore un poids de plus sur la tension déjà très forte du logement ….

Cependant le dispositif est encore en vigueur pour un an et demi, il est encore temps d’investir.

Profiter d’un levier toujours intéressant avec les taux en vigueur en 2023 :

• de 17,5% sur 12 ans en Pinel simple et 21% en Pinel + avec un programme labellisé RE2020.

Pour valoriser votre patrimoine, préparer votre retraite, obtenir un revenu complémentaire, il convient comme toujours de choisir le produit avec soin ainsi que son emplacement.

Malgré la baisse des taux de réduction, le Pinel est encore une bonne option non seulement pour la carotte fiscale mais aussi parce que l’investissement dans la pierre reste un rempart incontestable contre l’inflation.

Virginie Muzel

La hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers a continué au mois de mai et devrait se poursuivre encore sur le second semestre 2023.

Selon la CAFPI, les barèmes seraient entre 3,5% et 4% sur 20 ans, et en moyenne 3,10 % sur 15 ans.

Des taux auxquels il va falloir se réhabituer.

Ce surenchérissement du crédit pénalise bien évidemment le pouvoir d’achat immobilier des ménages, mais il n’est pas la principale contrainte qui explique le ralentissement de la production de prêts immobiliers.

Deux autres facteurs interviennent : le plafond du taux d’usure, et l’application des règles HCSF.

Sur ces deux sujets, des améliorations récentes devraient permettre de soutenir un peu plus l’octroi de crédit.

Assouplissement des règles associées au taux d’usure

Depuis le 1er juin, les taux d’usure ont été établis à 4,45 % pour les prêts à taux fixe de 10 à 20 ans et de 4,68 % pour les prêts sur 20 ans et plus.

Il s’agit de la cinquième hausse consécutive initiée par la Banque de France.

Le gouvernement a institué dans le cadre du CNR (Conseil national de la Refondation) une révision mensuelle de ce taux d’usure pour éviter les phénomènes de blocage subis par les banquiers prêteurs ces derniers mois, et notamment sur le deuxième semestre 2022.

Une plus grande souplesse et adaptabilité du marché du crédit dans un contexte de hausse de taux.

Assouplissement des règles HCSF

Depuis le 1^er janvier 2022, les dossiers des emprunteurs doivent respecter deux règles :

• Un taux d’endettement maximum de 35 % des revenus mensuels,
• Une durée maximum de 25 ans

Cependant, les banques avaient le droit de déroger à ces règles HCSF pour 20 % de leurs dossiers de crédit immobilier. Des dérogations possibles à hauteur de 80 % pour des financements de résidence principale, et maximum 20% en affectation libre, dont l’investissement locatif.

L’appréciation et le contrôle du respect des règles de dérogations s’appréciaient sur l’activité de chaque trimestre.

Le Haut Conseil de Stabilité Financière a annoncé le 13 juin dernier que les dossiers dérogatoires hors résidence principale pourront représenter jusqu’à 30%, et que l’activité sera observée et contrôlée sur trois trimestres glissants pour donner plus de souplesse aux banques.

Souplesse toute relative qui devrait quand même donner un peu d’oxygène.

Gérald Branche