Le déficit imputable sur le revenu global peut passer de 10.700 € à 21.400 €

Ce doublement est conditionné à la réalisation de travaux de rénovation énergétique :

• pour un logement loué considéré comme une passoire thermique : classe E, F ou G
• permettant d’atteindre une meilleure classe : A à D
• dépenses réalisées entre le 1er janvier 2023 (y compris devis accepté depuis 5/11/22) et le 31 décembre 2025.

Disposition qui a été précisée par un décret d’application N° 2023297 du 21 avril 2023

Sont considérés les travaux suivants : 

• isolation thermique des toitures
• isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur
• isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur
• installation, de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage (sauf pose d’une chaudière à très haute performance énergétique), le cas échéant associés à des systèmes de ventilation économiques et performants, ou de production d’eau chaude sanitaire
• installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable
• installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable
• isolation des planchers bas

Sont pris en compte les dépenses associés aux coûts de la fourniture et de la pose des équipements, produits et ouvrages nécessaires à la réalisation des travaux d’économie d’énergie.

Le décret précise qu’il faudra justifier de l’amélioration de la performance énergétique par la fourniture de deux DPE, ou audit énergétique le cas échéant :

• le premier réalisé entre le 1er janvier 2023 et la veille de la réalisation des travaux
• le second effectué après la fin des travaux, et au plus tard le 31 décembre 2025.

Lorsque les travaux envisagés relèvent de ceux permettant d’atteindre une meilleure performance énergétique globale, un audit énergétique préalable devra être réalisé.

Dans le cadre d’une réhabilitation globale, seuls les dépenses afférentes aux travaux éligibles, pourront participer au dépassement du plafond de 10.700 € dans la limite de 21.400 €

Par ailleurs, les travaux devront être réalisés par des entreprises titulaires du label « RGE », qui sont encore aujourd’hui peu nombreuses, ce qui laisse craindre des délais longs et des tarifs peu compétitifs pour la réalisation de ces travaux.

Des conditions d’applications qui sont strictes et probablement difficile à mettre en œuvre.

Mais comme nous avons déjà eu l’occasion de le dire, ce bonus fiscal que constituerait le doublement du déficit foncier n’est pas forcément une opportunité fiscale.

Pour rappel et illustration de ce mécanisme fiscal, nous vous proposons deux petits schémas explicatifs.

Phase Travaux

L’objectif et la stratégie du déficit foncier sont d’effacer durablement, jusqu’à 10 ans, les revenus fonciers perçus par un foyer fiscal, sur lesquels portent l’impôt sur le revenu à hauteur de la tranche PLUS 17,20% de prélèvements sociaux.

Le déficit foncier reportable sur les revenus fonciers sera amputé de 10.700 € pour chaque exercice fiscal où l’option du doublement serait revendiquée.

Le gain fiscal global associé à cette fraction de déficit s’en trouvera alors diminuer de 17,20%.

Gérald Branche

Pour aller plus loin lisez les articles de la même série :

• Un rappel qui semble encore nécessaire : DF et VIR sont incompatibles
• SCI : l’attribution exceptionnelle de la totalité du déficit foncier à un associé serait possible
• Déficit foncier : préservation du déficit reportable en cas de vente ou arrêt de la location nue

Pour rappel, le revenu foncier imposable est déterminé chaque année par la différence entre le montant des revenus bruts et le total des charges déductibles.

L’éventuel déficit constaté sur un immeuble vient en consolidation du revenu foncier global du ménage. En cas de déficit foncier global, la loi prévoit une imputation automatique de ce déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10.700 €.

Cette imputation sur le revenu global est soumise à une obligation de maintien à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant la dernière imputation sur le revenu global. 

L’éventuel excédant constitue un déficit foncier reportable, imputable sur les revenus fonciers futurs, sur une durée maximum de 10 ans.

Mais que se passe-t-il au-delà de la 3^ème année, si le bien générateur du déficit est vendu ou si la location nue s’interrompt ?

Depuis un arrêt du Conseil d’Etat de 2017, il est convenu que le déficit reportable (non encore imputé) ne sera pas perdu, et continuera de pouvoir s’imputer sur les autres revenus fonciers du foyer fiscal, immédiats ou futurs (dans le délai de validité de 10 ans).

Gérald Branche

Deux principes se confrontent :

• les associés de sociétés civiles sont personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société.
• les droits dans la société sont ceux qui résultent des statuts, mais un acte ou une convention passée avant la clôture de l’exercice peut avoir pour effet de contrarier l’attribution du résultat (bénéfice ou déficit) et conférer aux associés des droits différents de ceux qui résulteraient de la seule application des statuts.

De nombreuses décisions (Cour de Cassation, Cour administrative d’appel, Conseil d’Etat) ont validé la possibilité d’attribuer ponctuellement les résultats déficitaires d’une SCI à certains associés, par convention, permettant ainsi d’optimiser les effets fiscaux des investissements immobiliers en déficit foncier.

Un sujet à manier avec précaution, accompagné d’un avocat fiscaliste spécialisé.

Gérald Branche

DF pour déficit foncier et VIR pour vente d’immeuble à rénover.

La VIR est le pendant de la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) pour le neuf.

Un contrat qui englobe la vente d’un bien ancien existant et les travaux nécessaires à sa rénovation.

Une vente clé en main « achat + travaux » avec un prix ferme, un délai de livraison, et une garantie financière d’achèvement : le rêve, sauf que cette formule n’est pas éligible fiscalement au déficit foncier.

Le Conseil d’État le rappel dans un arrêt en date du 17 octobre 2022 : les juges considèrent que « le prix des travaux devant être réalisés par le vendeur est un élément du prix d’acquisition de l’immeuble ».  Les travaux réalisés ne constituent donc pas des charges de propriété déductibles.

Gérald Branche

Notre gouvernement considère que l’immobilier coûte cher, et décide donc de mettre un terme au dispositif Pinel. Il n’envisage pas de remplacer ce mécanisme d’incitation fiscale à l’investissement.

Pendant ce temps-là, les professionnels de l’immobilier, les bailleurs sociaux et les collectivités réclament plus de logements, et annoncent une crise du logement (pas assez d’offre).

Le Pinel c’est en moyenne, ces deux dernières années, 40% de la production de logements accessibles et dignes, qui viennent compléter l’offre de logements sociaux intermédiaires imposés aux communes.

Qui remplacera les investisseurs privés pour alimenter et financer ce marché ?

La CDC avec des fonds publics ? Mais avec quelle capacité et pour combien de temps dans un contexte de hausse de taux et d’endettement de l’Etat.

A n’en pas douter cela nous emmènera vers une baisse de l’offre, et une tension qui s’aggravera encore sur le marché locatif.

Un effet qui ne peut que s’amplifier quand on sait que le prix de cession des logements aux bailleurs sociaux dans les programmes neufs mixtes n’est économiquement viable que parce que les promoteurs peuvent faire porter une partie de leur coût sur les autres lots vendus aux acquéreurs particuliers, investisseurs ou propriétaires occupants.

Sans la participation des investisseurs Pinel, l’équilibre financier pour les promoteurs sera difficile à tenir, avec à la clé, une baisse des programmes mixtes, et donc une baisse de création de nouveaux logements.

Une crise du logement qui ne sera pas sans conséquences sur l’activité économique du pays, et les finances de l’Etat.

Pour bien le comprendre, il suffit de rappeler quelques chiffres :

Selon l’INSEE, les emplois directs associés aux métiers de la construction rénovation sont près de 1,1 million, et l’activité générée représente près de 82 Mds € de valeur ajoutée.

Des entreprises domiciliées en France, qui ne délocalisent pas leurs emplois :

• Une source importante de cotisations sociales pour les finances publiques
• Un IS non délocalisable et difficile à optimiser pour des entreprises établies en France, avec une activité majoritairement exercée sur le territoire
• Des entreprises qui soutiennent l’emploi en France, qui favorisent l’insertion, la formation professionnelle et offrent des perspectives de carrière par l’expérience et la compétence

Mais en réalité l’immobilier, c’est encore bien plus d’emplois que cette statistique INSEE.

Imaginez un peu tous les métiers qui gravitent autour de l’immobilier résidentiel :

promoteur, architecte, constructeur, démolisseur, créateur des réseaux, entreprises du second œuvre et finition, diagnostiqueur, notaire, géomètre, bureaux de contrôle, fabricants et fournisseurs de matériaux et équipement, cuisiniste, ascensoriste, paysagiste pour la création et l’entretien des espaces verts, administrateur de biens et  syndic, avocats (contentieux et fiscalistes), huissier, banquier, assureur, agence immobilière en transaction, cabinet de conseils et commercialisateur d’immobilier neuf, société de nettoyage et entretien, spécialiste de la rénovation, et j’en oublie !!

Les recettes fiscales sont nombreuses : impôts sur les sociétés, cotisations sociales, TVA, droits de mutation, taxe foncière, IFI, impôts et prélèvements sociaux sur les revenus fonciers associés aux investissements immobiliers pour alimenter les finances publiques.

Les recettes fiscales associées à l’immobilier sont estimées à 90Mds d’euros, dont 13Mds en droit de mutation.

La dépense fiscale associée au logement serait quant à elle estimée à 38 Mds d’€ (y compris TVA à taux réduit pour le logement social, et APL).

Le logement et l’immobilier restent donc des mannes financières importantes, des activités génératrices d’emplois, qu’il ne faut pas négliger.

Investir dans l’immobilier est donc une bonne action pour son patrimoine et son avenir, c’est également un investissement vertueux pour notre économie !

Gérald Branche