La hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers a continué au mois de mai et devrait se poursuivre encore sur le second semestre 2023.
Selon la CAFPI, les barèmes seraient entre 3,5% et 4% sur 20 ans, et en moyenne 3,10 % sur 15 ans.
Des taux auxquels il va falloir se réhabituer.
Ce surenchérissement du crédit pénalise bien évidemment le pouvoir d’achat immobilier des ménages, mais il n’est pas la principale contrainte qui explique le ralentissement de la production de prêts immobiliers.
Deux autres facteurs interviennent : le plafond du taux d’usure, et l’application des règles HCSF.
Sur ces deux sujets, des améliorations récentes devraient permettre de soutenir un peu plus l’octroi de crédit.
Assouplissement des règles associées au taux d’usure
Depuis le 1er juin, les taux d’usure ont été établis à 4,45 % pour les prêts à taux fixe de 10 à 20 ans et de 4,68 % pour les prêts sur 20 ans et plus.
Il s’agit de la cinquième hausse consécutive initiée par la Banque de France.
Le gouvernement a institué dans le cadre du CNR (Conseil national de la Refondation) une révision mensuelle de ce taux d’usure pour éviter les phénomènes de blocage subis par les banquiers prêteurs ces derniers mois, et notamment sur le deuxième semestre 2022.
Une plus grande souplesse et adaptabilité du marché du crédit dans un contexte de hausse de taux.
Assouplissement des règles HCSF
Depuis le 1er janvier 2022, les dossiers des emprunteurs doivent respecter deux règles :
- Un taux d’endettement maximum de 35 % des revenus mensuels,
- Une durée maximum de 25 ans
Cependant, les banques avaient le droit de déroger à ces règles HCSF pour 20 % de leurs dossiers de crédit immobilier. Des dérogations possibles à hauteur de 80 % pour des financements de résidence principale, et maximum 20% en affectation libre, dont l’investissement locatif.
L’appréciation et le contrôle du respect des règles de dérogations s’appréciaient sur l’activité de chaque trimestre.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière a annoncé le 13 juin dernier que les dossiers dérogatoires hors résidence principale pourront représenter jusqu’à 30%, et que l’activité sera observée et contrôlée sur trois trimestres glissants pour donner plus de souplesse aux banques.
Souplesse toute relative qui devrait quand même donner un peu d’oxygène.
Gérald Branche
