Hiver, neige, froid, vent glacial, cet hiver rigoureux explique peut être le regain d’intérêt que portent de nombreux investisseurs à la Girardin Industriel ou à la Girardin Immobilier dans les DOM.
Nous ne souhaitons pas proposer à nos clients des opérations en Girardin industriel ou Scellier DOM.
Dans le premier cas, le taux de sinistre – remise en cause fiscale – est très significatif. Certains opérateurs affichent des agréments de Bercy pour sécuriser les investisseurs. Pour autant, cela ne garantit jamais la bonne fin fiscale, et nous connaissons trop de cas de requalifications, subis par des investisseurs pourtant très informés. Le cas échéant, le capital n’est pas récupérable, le gain fiscal inexistant, et les coûts de procédures seront élevés. Nous ne souhaitons pas prendre de tels risques, ni pour nous, ni pour nos clients, même si le levier fiscal fait partie des plus élevés. Par ailleurs, il s’agit de pure défiscalisation, sans aucune valeur ajoutée, ni création patrimoniale, et nous préférons aider nos clients à développer leur patrimoine.
En matière de Scellier DOM, ex Girardin immobilier, les risques de requalification sont l aussi importants, pour des aspects techniques. Comment surveiller les opérateurs locaux avec une telle distance ?
Le risque est aussi patrimonial car le marché locatif n’est pas homogène tant sur la solvabilité de la demande que sur la pérennité de celle-ci. Ces incertitudes existent pour toutes les zones géographiques, mais certainement plus encore dans les DOM que dans les marchés des grandes agglomérations de métropole.
Risque patrimonial aussi en prévision de la revente :
– quel sera le pouvoir d’achat dans 15 ans sur ces zones ?
– Que se passe-t-il sur ces zones si les pouvoirs publics stoppent ou diminuent fortement les aides directes et indirectes ?
Hypothèses qu’il ne faut pas écarter à l’heure où les déficits publics commencent à fragiliser certains Etats européens.
– Comment se comportera le marché Immobilier dans les 15 années à venir ? La réponse n’est pas évidente pour Lyon ou Paris, alors que dire de St Denis de la Réunion ?
– Comment faire aussi pour s’assurer du bon vieillissement de son investissement avec une telle distance, qui plus est, dans des programmes destinés à 100% aux investisseurs, donc avec 100% de locataires.
– Donc comment se valorisera ce bien immobilier et à qui le revendre à terme ?
En matière de climat, n’oublions pas que le climat social ou politique subit régulièrement des perturbations dans ces zones. Cela représente-t-il un risque pour le patrimoine des investisseurs dans le temps ? A chacun de juger.
Restons concentrés sur ce qui est simple, ce que l’on peut maitriser et ce que l’on connait. Si l’on doit respecter les saisons, pourquoi ne pas tout simplement se pencher sur un bel investissement immobilier Bouvard à la montagne.
Gérald Branche
Bonjour Gerald?
Je prends l’opportunité de ton article dont je te remercie , pour te poser ma question.
Courant 2010 je vais vendre un terrain à un promoteur immobilier qui me propose de me le payer en dation sous formes de 2 appartements.
Puis je bénéficier de la loi Scellier ,sur la valeur de ces 2 appartements.
Merci pour ta réponse.
Bonjour liadiev,
je pense qu’il serait prudent de soumettre ce projet à un avocat fiscaliste.
cependant, j’aurai deux observations :
* la dation, se fera au travers d’un seul acte : si elle intègre deux appartements, un seul serait susceptible de bénéficier du dispositif Scellier.
* la valeur à retenir pour le calcul de la réduction d’impôts devra correspondre à la valeur retenue dans l’acte notarié.
N’hésitez pas à nous demander les coordonnées d’un avocat qui pourra valider votre projet et être votre conseil dans la rédaction du projet.
Gérald BRANCHE