Depuis des années la réforme des retraites alimente les discussions entre partenaires sociaux et pouvoirs publics. Le problème du financement des retraites semble insoluble ; certains réclament une hausse des cotisations, d’autres proposent de retarder l’âge légal de départ à la retraite ou encore la baisse du taux de remplacement. Le problème est peut-être encore plus complexe, et les solutions qui seront proposées ne résoudront probablement pas tout, d’autant que pour les actifs de 25 à 50 ans, la route est encore longue, et les données économiques et sociales ont encore le temps de changer.
Il est donc plus que jamais évident que la retraite par répartition ne suffira pas, et qu’il est indispensable pour chacun d’entre nous d’anticiper et d’épargner pour se constituer un capital ( voir à ce sujet nos conseils sur le développement d’un patrimoine pour préparer sa retraite) qui sécurisera l’avenir de nos familles, et qui nous offrira des revenus complémentaires!
Les choix qui s’offrent à nous sont nombreux et variés. Mais en réalité, les solutions qui apportent le meilleur compromis entre sécurité, rentabilité, et fiscalité sont limitées.
La pierre est le placement favori des Français. L’investissement immobilier est effectivement une bonne solution pour se constituer un patrimoine, d’autant plus lorsque l’investisseur bénéficie d’une aide fiscale de l’Etat sous forme de réduction d’impôts.
Les investissements en résidences de services – logement étudiant, résidences de tourisme, EHPAD ou résidences médicalisées – bénéficient depuis 2009 du dispositif Censi Bouvard, encore appelé Scellier Meublé, ou Scellier LMNP. L’effet levier fiscal est fort puisqu’il permet de cumuler une réduction d’impôts égale à 25% du prix d’acquisition HT du logement, et de récupérer la TVA sur le bien. L’investisseur réalise ainsi une économie globale de plus de 37%.
Cette formule est adaptée à un grand nombre d’investisseurs épargnant : les premiers budgets sont aux environs de 70 000 € HT pour une chambre d’étudiant, et peuvent dépasser les 300 000 € HT pour des appartements s en résidences de tourisme 4*. Ce type d’investissement est aussi très sécurisant et offre une bonne visibilité sur l’avenir : les marchés concernés sont porteurs, et les résidences sont exploitées par des professionnels qui s’engagent par un bail commercial de 9 à 11 ans fermes pour le paiement des loyers et des charges.
Loyers garantis et économie d’impôts associés à des niveaux d’emprunts historiquement bas, sont autant de raisons qui expliquent que l’effort d’épargne est au final limité.
Bien évidement la situation familiale, patrimoniale, fiscale, et les objectifs de chacun peuvent amener à envisager d’autres solutions.
Gérald BRANCHE
