Le projet de loi de finance rectificative 2022 a instauré un doublement du déficit foncier imputable sur le revenu global.
Une perspective qui peut paraître intéressante mais qui nécessite d’être bien appréciée.
Nous revenons sur cette mesure temporaire, après vous avoir rappeler les règles initiales par défaut qui s’applique en matière de déficit foncier.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Les loyers issus de la location nue d’immobilier résidentiel, tertiaire, commercial, ou industriel par un particulier sont imposables à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers.
L’essentiel des charges réelles (gestion locative, assurances, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, et travaux d’entretien et de réparation) sont déductibles des loyers encaissés afin d’établir le revenu foncier imposable.
Lorsque les charges sont plus élevées que les revenus encaissés, on constate un déficit foncier.
Traitement fiscal du déficit foncier
Ce déficit foncier est imputable sur le revenu global, dans la limite de 10.700 €.
A noter que les intérêts et frais d’emprunt sont imputables dans la limite des loyers encaissés.
L’éventuel excédant de déficit n’est pas perdu pour autant, puisqu’il est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le déficit foncier : un puissant outil de défiscalisation
Tout d’abord il convient de rappeler le principe d’un imposition des revenus selon un barème progressif, avec la notion essentielle du taux marginal d’imposition (TMI).
Un mécanisme mal connu qui a encore perdu en lisibilité depuis l’avènement de l’imposition à la source par application d’un taux moyen (la TMI sera d’ailleurs mentionnée sur les prochains avis d’imposition).
Le taux marginal d’imposition constitue donc l’imposition maximum des revenus. Un taux identique pour tous les ménages, qui évolue en fonction de tranches de revenus : 0% / 11% / 30% / 41% / 45%
Une variation de revenu, à la hausse ou à la baisse, aura un impact sur l’impôt qui sera proportionnel à la TMI du foyer.
Un principe qui s’applique donc aux variations des revenus fonciers, lesquels sont en plus soumis aux prélèvements sociaux au taux forfaitaire unique de 17,20%
Un foyer fiscal à la TMI de 30%, supportera sur son revenu foncier net imposable une taxation à hauteur de 47,20%.
Doublement : un déficit imputable sur le revenu global à hauteur de 21.400 €
Le principe est d’augmenter le plafond d’imputation de 10.700 € à 21.400 €.
Pour en bénéficier, il faudra engager des travaux de rénovation énergétique sur des logements classés E,F ou G, qualifiés de « passoire énergétique », sous réserve que ces travaux permettent une amélioration significative, concrétisée par un changement de classe énergétique du logement.
Ces travaux devront être réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 (y compris pour des devis acceptés depuis le 5 novembre 2022).
Attention, ce nouveau plafond à 21 400 euros, n’est ouvert qu’aux seules dépenses de travaux de rénovation énergétique. Le déficit foncier résultant d’autres charges reste soumis au plafond actuel de 10 700 euros.
Un décret d’application viendra bien entendu préciser les règles et modalités d’application de dispositif exceptionnel et temporaire.
L’intérêt du doublement du déficit foncier
Le doublement du déficit foncier imputable sur le revenu global aura pour effet de doubler l’impact fiscal, toujours à hauteur de la tranche marginale d’imposition.
Cette mesure constitue donc une bonne incitation fiscale et compensation financière à la réalisation de travaux pour les bailleurs.
Pour autant, en présence de revenus fonciers taxables significatifs, il sera plus judicieux de limiter l’imputation sur le revenu global pour privilégier la création d’un déficit reportable afin de défiscaliser le plus longtemps possible les revenus fonciers.
Une imputation pérenne sur les revenus fonciers, par la création d’un déficit foncier reportable, sera toujours plus efficace fiscalement, à concurrence de 17,20%, quelle que soit la TMI du contribuable.
Investir dans l’immobilier, réaliser des travaux pour améliorer la performance énergétique ou le confort des locataires, entretenir la valeur patrimoniale des biens immobiliers constitueront toujours une bonne stratégie.
En revanche, le doublement du plafond, qui nécessitera des justificatifs et une requête spécifique lors des déclarations de revenus, devra être murement réfléchie puisqu’elle ne sera pas forcément porteuse d’optimisation fiscale.
Gérald Branche
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Pour estimer l’efficacité d’un projet d’investissement en déficit foncier, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur simplifié (hors doublement) :
