Comme je vous l’indiquais la semaine dernière, 2012 sera une année favorable à l’investissement immobilier.
Cette tendance devrait se confirmer dans les prochaines années, même si les dispositifs de défiscalisation Scellier et Censi Bouvard sont amenés à disparaître en 2013.
En effet, il ressort d’une étude réalisée par IPSOS en décembre 2011, que l’immobilier est le support d’investissement qui sera privilégié.
Défiscalisation loi Scellier :
Le taux de réduction d’impôt appliqué aux investissements immobiliers locatifs, pour des programmes neufs BBC destinés à la location nue est de 13% du prix de revient dans la limite de 300 000 €, ce qui représente un potentiel de réduction d’impôt de 39 000 €, soit 4 333 € par an pendant 9 ans.
En optant pour le Scellier dit intermédiaire, la réduction d’impôts est portée à 21% échelonnée sur 15 ans, soit un gain possible maximum de 63 000 €. À cela s’ajoute l’impact sur les revenus fonciers puisque les revenus du Scellier intermédiaire profiteront d’un abattement de 30% sur toute la durée de l’engagement de location.
Défiscalisation dispositif Censi Bouvard :
Les investissements immobiliers locatifs réalisés au sein de résidences services telles que résidence médicalisée EHPAD, résidence senior, résidence étudiante, résidence affaires, ou encore résidence de tourisme, permettent de profiter de la réduction d’impôts Censi Bouvard.
Pour les acquisitions immobilières réalisées en 2012, le gain fiscal sera calculé sur la base de 11 % du prix de revient HT (hors mobilier) de l’investissement, dans la limite de 300 000 €, soit un potentiel de 33 000 € sur 9 ans, soit 3 666 €/an.
La récupération de la TVA constitue un avantage fiscal supplémentaire.
Les investissements en résidence de services avec le statut de LMNP peuvent également s’envisager avec l’option fiscale LMNP classique qui permet aux investisseurs d’amortir fiscalement leur investissement immobilier, et ainsi effacer tout ou partie de l’impôt sur ses revenus sur une durée très longue. C’est au final une solution indirecte pour défiscaliser qui doit s’étudier.
Les programmes d’investissement Malraux illustrent parfaitement l’expression d’investissement dans la pierre. Il s’agit en effet d’opérations de réhabilitation d’immeubles anciens dans les centres villes historiques. Dispositif très ancien et qui ne devrait pas disparaître tant il est essentiel pour soutenir les investissements immobiliers locatifs et la revalorisation de notre patrimoine architectural urbain.
On distingue deux catégories :
– les immeubles situés en secteur sauvegardé pour lesquels les dépenses engagées en 2012 donneront lieu à une réduction d’impôt de 30% dans la limite d’un plafond de travaux de 100 000 €.
– pour les immeubles situés en ZPPAUP (zone de protection du paysage urbain et paysagé), ainsi que ceux situés en AMVAP (aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine), le taux de réduction d’impôt est de 22%.
Défiscalisation Monument Historique
Une défiscalisation non plafonnée, hors plafonnement global des niches fiscales !!
L’intégralité des travaux d’entretien ou de réhabilitation est déductible du revenu global de l’investisseur.
C’est donc le dernier levier fiscal non plafonné. Un dispositif exceptionnel pour permettre la rénovation d’immeubles d’exception, soit par leur caractère historique, soit par leur qualité architecturale, qui font partie du patrimoine national.
Un dispositif exceptionnel pour se créer un patrimoine immobilier locatif unique, qui répond parfaitement aux objectifs de sécurisation de son patrimoine, de son épargne, et à la création de revenus pérennes.
Les dispositifs sont variés, et nous sommes, bien entendu à votre disposition pour vous apportez les conseils adaptés qui vous permettront de réaliser le meilleur placement immobilier.
Gérald Branche
Bonjour,
Quand vous expliquez qu’il est encore posssible d’investr dans l’immobilier en défiscalisant (Scellier, Bouvard…) pourquoi ne pas évoquer l’incertitude liée aux modifications du plafond de niches fiscales. En effet, si un investisseur a déjà réalisé des opérations immobilières défiscalisantes la prochaine pourrait bien se voir opposée à l’avanir un refus de réduction pour cause de dépassement du plafond…Même si à priori, comme lors des anciennes baisses, l’abaissement du plafond devrait ne pas concerner les placements antérieurs, rien ne dit qu’au nom de la lutte contre le déficit (et la cour des comptes en rajoute une couche sur les niches…) on ne puisse pas voter une loi acceptant la rétroactivité sur le plafond des niches…? L’investisseur qui aura monté son projet en tenant compte d’une réduction d’impôt se verrait certes trahi mais ce ne serait pas la première fois et il ne fera pleurer personne (plafond hollande de 10 000 euros touchant seulement les personnes payant plus de 10 000 euros d’impôts donc des nantis selon le PS). La décision d’appliquer la baisse du plafond sur les acquisitions antérieures fragiliserai la confiance futur dans tout nouveau dispositif mais vu que ceux qui vont arriver au pouvoir sont anti niches je ne pense pas que cela pourrait les sensibiliser…
De votre côté, pensez-vous que la rétroactivité ne pourra vraiment pas se faire pour ne jamais parler du plafond des niches dans le choix d’investir encore cette année en Scellier ou Bouvard?
Ne craignez vous pas d’orienter vos clients vers un dispositif dont ils ne pourraient pas bénéficier in fine?
Cordialement
Céline T
Bonjour Céline Tissot,
vous avez raison de mettre en évidence les nombreuses incertitudes qui règnent en matière d’investissement. L’environnement économique et financier, mais aussi la réglementation fiscale sont en constante évolution, et rien ni personne ne peut garantir que les règles du jeux n’évolueront jamais. En matière fiscale, et plus précisément en ce qui concerne les investissements immobiliers, nous essayons d’apporter une information régulière et transparente sur les projets et les évolution législatives. Dans cet environnement mouvant, nous avions d’ailleurs fait état d’une insécurité fiscale grandissante, dans notre article du 6 septembre 2011 au sujet de la réforme des plus values immobilières
http://www.investissement-patrimoine.fr/reforme-des-plus-values-immobilieres-residence-secondaire-investissement-locatif.662.0.html
Vous dites vrai également lorsque vous indiquez qu’en matière d’évolution sur les lois d’incitations fiscales à l’investissement immobilier locatif (robien, scellier, bouvard), nous n’avons encore jamais subi de lois rétroactives. Dans ce domaine, les règles applicables sont celles en vigueur l’année de l’acte d’achat du bien.
Il devient donc de plus en plus compliqué de s’y retrouver, notamment en cas de cumul d’investissements sur plusieurs années, et plus encore si l’on souhaite profiter des avantages du Scellier, du Bouvard, ou encore des avantages Malraux ou monument historique.
L’appréciation des plafonds propres à chaque dispositif, et du plafonnement global, est complexe.
Faire appel aux conseils avisés d’un cabinet de conseil en gestion de patrimoine, spécialiste de l’investissement immobilier, nous semble plus que jamais indispensable pour bien préparer et anticiper ses investissements. Une étude personnalisée en fonction de ses objectifs et de la situation patrimoniale et fiscale ne garantit pas que ceux qui nous gouvernent ne changeront pas les règles. Cela permet en revanche d’adopter et d’adapter sa stratégie fiscale et patrimoniale au mieux de ses intérêts.
Bien cordialement
Gérald Branche
Bonjour,
Tout d’abord, merci pour votre réponse où vous me confirmez qu’il y a bien un risque à investir en espérant défiscaliser si on a déjà un bon plafond de niche même si vous n’évaluez pas vraiment le niveau de risque (fort ou faible?). Je trouve juste dommage que ce risque ne soit pas évoqué très clairement dans vos articles où vous encouragez encore les placements de défiscalisation pour 2012.
Toutefois, vous trouverez ci-dessous un article plutôt rassurant sur le risque de rétroactivité du plafond des niches. Même si le risque demeure, cet article va plutôt dans le bon sens (évoquant un risque faible), c’est à dire « espérer qu’on ne reviendra pas sur les promesses du Scellier pour cause de dépassement du plafond alors qu’on était dedans au moment de l’investissement… ».
Le contraire serait une vraie trahison pour tous ceux qui gagnent bien leur vie (après de très longues et difficiles études bien qu’issus d’un milieu pauvre) mais qui, partis de rien, ont un très gros niveau d’endettement pour avoir fnancé à 100 % en prêts l’achat de leur résidence principale comme ceux des biens défiscalisants locatifs en Scellier (essai de se faire un patrimoine pour leurs enfants sachant qu’eux même ne receveront rien de leurs parents…) et dont le montage financier na été possible que grâce à la prise en compte de la réduction fiscale promise …
Ci-dessous l’article :
Depuis 2010 : 130 nouvelles lois pour augmenter la fiscalité ! !
23/12/2011 à 11h30 – mis à jour le 23/12/2011 à 11h51 | 491 vues | 1 réactions
Extrait de Liberty blog
La fiscalité de la décroissance de l’économie et du moral des ménages – – –
Article complet sur IREF Europe
La récession menace les budgets puisque les recettes fiscales diminuent. Ces déficits, en dessous de 3 % du PIB, n’ont pas inquiété ceux qui ont signé les accords de Bruxelles. Mais ils ont avalisé aussi la possibilité de « déficits structurels » qui n’ont rien à voir avec les aléas de la conjoncture. Ce laxisme n’a pas échappé à la vigilance de Maître Jean-Philippe Delsol, administrateur de l’IREF.
Sur trois années, de la loi de finances pour 2010 à celle pour 2012, le législateur français aura édicté 130 lois nouvelles génératrices de nouveaux impôts ou d’augmentation d’impôt. Et dans le même temps, la réduction des dépenses est un chemin de croix plein de reniements. En témoigne cet essai avorté d’instauration d’un seul jour de carence non pris en charge par la Sécurité Sociale pour les arrêts maladie des fonctionnaires – on a même envisagé de faire passer la pilule aux fonctionnaires en ajoutant une quatrième journée de carence pour les salariés du privé qui supportent déjà 3 jours !
Au demeurant, toutes les mesures dites « d’économie » ne sont jamais que des mesures tendant à mettre plus d’impôt à la charge des contribuables ou à diminuer les avantages dont ils bénéficient. Il n’y a guère de vraies mesures de baisse des charges de l’Etat, alors que la France, comme l’Europe, est d’abord malade de ses dépenses publiques et meurt de l’Etat prévoyance qu’on ne veut pas remettre en cause. Il y a toujours plus d’impôts mais guère moins de dépenses de l’Etat lui-même.
La rétroactivité est sanctionnée
Dans ce paysage qui n’augure rien de bon pour les contribuables, il y a quelques lueurs avec la décision du Conseil d’Etat du 21 octobre dernier (n° 314767, min. c/SNC Peugeot) qui vient pour la première fois de sanctionner la rétroactivité d’une loi fiscale. Le Conseil a fait application d’une jurisprudence de la Cour Européenne des Droits de l’Homme (23 juillet 2009, affaire 30345/05 Joubert c/France). Les faits de l’espèce n’ont guère d’importance : il s’agissait de déterminer le redevable de la taxe professionnelle sur les biens mis par une entreprise à disposition d’une autre dans le cadre d’une relation de sous-traitance. Une nouvelle définition de biens imposables avait été introduite de manière rétroactive par l’article 59 de la loi de finances rectificative pour 2003. Le Conseil d’Etat a confirmé les décisions des juges du fond qui avaient refusé cette rétroactivité comme contraire à l’article 1er du premier protocole de la Convention européenne des droits de l’homme qui institue que « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens » et ne saurait, selon la Cour de Strasbourg, en être privée que pour des raisons impérieuses d’intérêt général et, selon sa jurisprudence, un motif budgétaire ne saurait suffire à cet effet.
C’est le seul cadeau de Noël offert aux contribuables, qui portent la charge de la crise, dont on ne verra le bout que lorsque les Etats européens, et en particulier la France, sauront réduire leurs dépenses
Cordialement
Céline T
Bonjour Céline Tissot,
Nous continuons à vivement conseiller l’investissement immobilier locatif. Que ce soit pour sécuriser des avoirs financiers, préparer sa retraite, obtenir des revenus complémentaires immédiats ou pour l’avenir, sécuriser sa famille et ses enfants, ou bien encore pour défiscaliser.
La défiscalisation immobilière constitue un très bon levier pour financer ses placements immobiliers, comme vous avez pu visiblement le faire lors de vos différents investissements. Comme vous l’avez fait remarquer, investir dans l’immobilier se fait souvent à crédit. C’est d’ailleurs l’un des seuls placement pour lequel on peut recourir au crédit et ainsi accroître sa capacité d’épargne et de constitution de patrimoine. Les loyers et les réductions d’impôts permettent de couvrir une grande partie des remboursements de prêt.
Reste que l’optimisation fiscale est complexe, particulièrement ces dernières années où les règles n’ont cessé d’évoluer.
Ainsi nous conseillons vivement les investisseurs et épargnants à faire appel aux conseils avisés de conseillers en investissements immobiliers.
En tant que cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant, nous prenons soins d’orienter nos clients en fonction de leurs objectifs, de leur situation patrimoniale et fiscale, et bien entendu, en fonction des évolutions des règles fiscales.
Cordialement
Gérald Branche