21% – un score qui reste historique en matière de défiscalisation
Le dispositif Scellier prendra fin au 31 décembre 2012.
Il reste encore quelques mois pour profiter de cette formidable incitation fiscale à l’investissement immobilier.
Pour ne rien regretter, je vous propose un tour d’horizon rapide sur les principes essentiels de la Loi Scellier.
La loi Scellier : une réduction d’impôts pour qui ?
Particuliers qui investissent en immobilier d’habitation, dans le but de le louer nu, à titre de résidence principale du locataire. L’investissement peut être direct, ou par l’intermédiaire de SCI ou SCPI.
Quel type de logement en loi Scellier ?
Logements neufs ou en l’état futur d’achèvement – Logements que le contribuable fait construire – locaux transformés en logements ou logements réhabilités.
Le logement doit être loué nu, c’est-à-dire sans mobilier, et dans le cadre d’un bail loi de 89.
Loi Scellier et label BBC.
Depuis sa création, le dispositif Scellier encourage l’immobilier performant en terme d’économie d’énergie.
Ainsi, en 2012, seuls les logements conformes au label BBC (bâtiment basse consommation) représentent un intérêt en matière de réduction d’impôts.
Ce type de bien est par ailleurs un choix stratégique pour la valorisation patrimoniale, puisque la norme BBC sera bientôt obligatoire pour toute nouvelle construction.
Les locataires en quête de confort et sensibles (financièrement)aux questions d’environnement, sont aujourd’hui plus exigeants sur les performances de leur logement. Un atout tant pour la location que pour la revente à terme.
Les réductions d’impôts Scellier :
Le prix de revient du logement (prix de vente annexes comprises et frais d’acquisition) constitue la base de calcul de la réduction d’impôts : ce montant est plafonné à 300 000 € par logement.
Plafond de prix de revient au mètre carré habitable pour la défiscalisation Scellier
Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2012, un nouveau plafonnement est à prendre en compte.
Fixé par décret, cette nouvelle limite s’apprécie de la façon suivante :
Prix de revient global : immobilier y compris annexes et frais d’acquisition
Surfaces à prendre en compte : uniquement la surface habitable (hors annexe, balcon, loggia, etc.)
Le prix plafond au m² est variable selon les zones géographiques :
– 5000 € en zone A
– 4000 € en zone B1 et outre me
– 2500 € en zone B2 et C
Scellier intermédiaire ou Scellier classique : deux taux de réduction d’impôts
13% en scellier classique, avec un engagement de location sur 9 ans.
Le montant de la réduction d’impôts est alors d’un maximum de 39 000 € échelonné sur 9 ans.
21% en scellier intermédiaire, avec un engagement de location porté à 15 ans, ce qui peut porter le gain fiscal global à 63 000 € soit en moyenne 4200 € par an.
En réalité, l’investisseur s’engage pour une première période de 9 ans, puis renouvelle son engagement par deux périodes consécutives de 3 ans.
Dans les deux cas, des plafonds de loyers sont à respecter en fonction des zones géographiques.
Pour les investissements réalisés en 2012 (acte notarié), les loyers/m² sont les suivants :
| secteur | A bis | A | B1 | B2 | C |
| Classique | 22,08 | 16,38 | 13,22 | 10,78 | 7,50 |
| Intermédiaire | 17,66 | 13,10 | 10,58 | 8,62 | 6 |
Scellier intermédiaire ou Scellier classique ?
Le choix n’est pas simple.
Selon les zones géographiques, la qualité du marché locatif, et le prix de revient du logement, le scellier intermédiaire peut impliquer une baisse significative de rentabilité.
Dans d’autre cas, il s’impose comme une solution idéale pour profiter d’une très forte réduction d’impôts, et d’une rentabilité locative conforme au marché.
Une variable de plus qui rend le choix de l’investissement et la sélection d’un programme complexes.
Nous sommes plus que jamais exigeant sur la qualité de l’immobilier, sur la valeur patrimoniale à terme, et sur la sécurité locative offerte par le marché.
Alors n’hésitez pas à consulter nos offres disponibles su notre site, ou à nous contacter directement pour élaborer ensemble la bonne réponse à votre projet.
Gérald Branche
Personnellement, je trouve que la SCPI Scellier n’est pas l’affaire du moment, entre des rendements faibles, une baisse de la réduction d’impôts et les problèmes de revente en cours d’investissement, j’ai préféré souscrire des parts de SCPI de rendement à crédit, au final, il semble que le résultat soit plus efficace, même en payant quelques impôts.
Ca c’est sur et je ne suis pas certain qu’un jour ce fut l’affaire