God Bless America!
C’est par ces mots que Will Smith a terminé sa dernière interview dans le journal de 20H00 de Laurent Delahousse.
Il était question de tranche marginale d’imposition et de participation exceptionnelle au budget de l’Etat par les contribuables les plus aisés : 35% aux USA, et …. 75% en prévision pour la France.
Plus connu pour ses talents d’acteur que de fiscaliste, je profite de cette anecdote amusante pour vous proposer un petit comparatif du traitement fiscal de l’investissement immobilier locatif chez certains de nos voisins européens, et bien entendu au pays de Men In Black.
C’est bien entendu en France où les choses sont les plus compliquées. Rappelez-vous, en France on n’a pas de pétrole mais on a des idées…
Et ces idées nous valent une première place sur le podium de la pression fiscale.
· Traitement fiscal en France
|
Impôts sur le revenu |
Fiscalité des revenus immobiliers |
Plus value immobilière (1) Imposition du capital (2) |
|
Barème progressif de 5,5% à 41% et bientôt 75% + contribution exceptionnelle sur les hauts revenus 250K€ < R < 500K€ => 3% R > 500K€ => 4%
+ prélèvements sociaux de 15,5% à compter de juillet 2012 |
· Immobilier nu Déficit imputable dans la limite de 10700 € ou reportable 10 ans · Immobilier meublé Amortissement déductible Et TVA récupérable · Pour les 2 catégories Charges réelles déductibles Revenus locatifs ajoutés au revenu global et imposés à la tranche marginale d’imposition de 5,5% à 41% Application des prélèvements sociaux de 15,5% |
(1) 19% + 15,5% Exonération totale à 30 ans (2) ISF Actif > 1,3 M€ et < 3M€ 0 ,25% dès le premier euro Actif > 3 M€ 0,50 % dès le premier euro |
· Traitement fiscal en Allemagne
|
Impôts sur le revenu (IR) |
Fiscalité des revenus immobiliers |
Plus value immobilière (1) Imposition du capital (2) |
|
8004 € < R < 250 731 € De 14% à 42% R > 250 731 € => 45 % |
Charges réelles déductibles Amortissement annuel déductible de 2 % à 2,5% Déficit foncier imputable sur le revenu global sans plafonnement Revenus locatifs nets ajoutés au revenu global et imposé à l’IR selon les tranches Pas de prélèvements sociaux |
(1) Taxe de 15% Exonération totale à 10 ans (2 ) ISF Aucun |
· Traitement fiscal en Angleterre
|
Impôts sur le revenu (IR) |
Fiscalité des revenus immobiliers |
Plus value immobilière (1) Imposition du capital (2) |
|
0 € < R < 150 000 £ De 10% à 40% R > 150 000 £ => 50 % |
Charges réelles déductibles Déficit foncier imputable sur les revenus de même nature et reportable sans limite dans le temps Revenus locatifs nets ajoutés au revenu global et imposé à l’IR selon les tranches Pas de prélèvements sociaux · Location meublée Amortissement des meubles Pas de TVA sur l’acquisition de résidences de services |
(1) Taxe de 18% à 28% en fonction du revenu taxable (2 ) ISF Aucun |
· Traitement fiscal en Espagne
|
Impôts sur le revenu (IR) |
Fiscalité des revenus immobiliers |
Plus value immobilière (1) Imposition du capital (2) |
|
0 € < R < 175 000 € De 24% à 44% R > 175 000 £ => 45 % |
Charges réelles déductibles Amortissement du bien Abattement de 40% sur les loyers en cas de location > 2ans Déficit foncier imputable sur le revenu global sans limite Revenus locatifs nets ajoutés au revenu global et imposé à l’IR selon les tranches Pas de prélèvements sociaux · Location meublée Amortissement des meubles Pas de TVA sur l’acquisition de résidences de services |
(1) Intégrée au calcul de l’impôt sur le revenu (2 ) ISF 0 > Actif > 10 M€ 0 ,2% à 2,10% Actif > 10 M€ 2,50 % |
· Traitement fiscal aux Etats Unis
|
Impôts sur le revenu (IR) |
Fiscalité des revenus immobiliers |
Plus value immobilière (1) Imposition du capital (2) |
|
0 € < R < 373 650 $ De 10% à 33% R > 373 650 $ => 35 % |
Charges réelles déductibles Amortissement déductible des biens de 2 à 2,5% par an Déficit foncier imputable sur le revenu global sans plafonnement Revenus locatifs nets ajoutés au revenu global et imposé à l’IR selon les tranches |
(1) Taxe de 15% pour l’immobilier secondaire ou locatif (2 ) ISF Aucun |
En cette période où la hausse de la fiscalité est un des remèdes pour lutter contre les déficits publics, mais que dans le même temps la relance de la croissance devient un des thèmes majeurs de réflexion en France et en Europe, je pense qu’il serait bon de remettre en cause une pensée unique qui a abouti en quelques années à diaboliser les niches fiscales.
La plupart des mécanismes d’incitations fiscales ont comme contrepartie un engagement de dépenses par les particuliers, créateurs d’emploi, de richesse et donc d’impôts.
Peut-être y a-t-il eu des excès, mais la chasse aux vilaines niches et la volonté farouche de les plafonner ou de les supprimer auront des conséquences évidentes et parmi elles:
– l’emploi : l’immobilier neuf ou ancien est générateur d’emplois qui ne se délocalisent pas
– les finances de l’Etat :
· avec des recettes fiscales en moins : TVA, droit de mutation, charges sociales, impôts sur les sociétés, impôts sur le revenu des ménages qui investissent et augmentent leur revenu imposable
· et des dépenses futures à venir : destruction d’emploi et donc hausse du coût des indemnités chômage
– la préservation du parc immobilier ancien et particulièrement des centres villes en secteur sauvegardé
– le déficit de logements décents disponibles
– le soutien aux investissements dans les infrastructures : résidences étudiantes, EHPAD et résidences séniors, résidences de tourisme et affaires
Après Périssol, Besson, Scellier, espérons que Madame Cécile Duflot saura marquer son passage au ministère du logement (égalité des territoires et du logement), en proposant un dispositif efficace d’aide à l’investissement immobilier locatif, qui serait bien entendu vertueux en matière de dépenses énergétiques.
Gérald Branche
