Avec la refonte profonde générée par la loi de finances, le panorama de l’investissement immobilier locatif a profondément changé.
1 – La Loi Scellier
Fait majeur, l’apparition de la loi Scellier, qui vient en parallèle des régimes Robien et Borloo en 2009, et prendra ensuite seule le flambeau dès le 1er janvier 2010. La loi Scellier est d’une simplicité remarquable, et d’une efficacité redoutable…Elle offre en effet une réduction d’impôt de 25% du prix de revient de votre investissement immobilier neuf, plafonné à 300.000 euros. Cette réduction d’impôt est étalée sur 9 ans, soit potentiellement une réduction de 8.333 euros par an pendant 9 ans !
Et comme si cela ne suffisait pas, vous pouvez ensuite prolonger sur deux périodes triennales la location en obtenant alors une réduction d’impôt supplémentaire de 2% par an sur le prix de votre investissement immobilier locatif, soit une réduction d’impôt finale de…37%.
Au final, Scellier vous permet donc tout simplement d’économiser 37% sur le prix d’acquisition de votre investissement immobilier neuf.
Une opportunité à très vite saisir, tout en respectant bien entendu les règles de prudence habituelles concernant la sélection d’un bien immobilier locatif…
Il est à noter cependant que les investisseurs détenteurs de revenus fonciers peuvent avoir intérêt à opter pendant qu’ils le peuvent encore pour les régimes Robien ou Borloo, leur permettant de défiscaliser des revenus fonciers positifs. C’est encore possible jusqu’ la fin de l’année 2009.
2 – La fiscalité LMP / LMNP
Le régime du loueur en meublé professionnel a perdu de son accessibilité. Outre les critères antérieurs qui devaient exister pour obtenir le statut à savoir :
- être inscrit au registre du Commerce et des Sociétés pour l’activité de loueur
- Obtenir de cette activité plus de 23.000 euros de recettes au cours de l’année
est venu se rajouter un troisième critère très délicat à obtenir :
- les recettes tirées de l’activité de loueur doivent être supérieures aux revenus d’activité du foyer fiscal.
De ce fait, peu d’investisseurs peuvent désormais se prévaloir de ce régime qui va progressivement disparaître au profit du….LMNP, loueur meublé non professionnel.
Et pour compenser, le régime LMNP prend lui des couleurs puisqu’il permet désormais de bénéficier d’une réduction d’impôt de 5% du montant de l’investissement en meublé, jusqu’ 500.000 euros.
Voil qui devrait relancer sérieusement l’activité de loueur en meublé non professionnel , permettant d’investir dans des résidences étudiantes, résidences médicalisées ou résidences de tourisme classées, avec une location donnée par bail à un exploitant professionnel.
Si l’on rajoute en plus la récupération de TVA…alors le régime LMNP devient lui aussi un des must de l’année !
3 – Monument Historique et Malraux…toujours d’actualité
Peu de changement pour le régime des monuments historiques qui échappe globalement aux foudres du législateur. Les investisseurs en monuments historiques peuvent imputer sur leur revenu global les charges foncières et déficits fonciers sans limites. Seules quelques obligations supplémentaires sont apparues (pour davantage de détail, nous vous invitons à consulter notre rubrique « Monument Historique »)
Il est à noter que le régime du monument historique est désormais le seul moyen de défiscaliser sans limites….
Pour Malraux, la déduction du revenu imposable de l’ensemble des travaux se trouve modifiée en une réduction d’impôt de 30% du montant des travaux plafonnés à 100.000 euros et de 40% si le bien se trouve dans un secteur sauvegardé. Cependant, pour les programmes pour lequel la déclaration de travaux ou le dépôt du permis de construire est intervenu avant le 1er janvier 2009, c’est encore l’ancien régime qui s’applique. Il est donc toujours possible de dénicher de belles opportunités de programmes antérieurs à la modification, bénéficiant ainsi d’une déduction intégrale des travaux sur le revenu imposable.
Quoiqu’il en soit, ces deux dispositifs conservent toujours leur intérêt pour des investisseurs recherchant de fortes défiscalisations.
En conclusion, la fiscalité étant par nature mouvante, il est fondamental de se reposer chaque année la question d’un audit de sa fiscalité afin de déterminer le type de loi qui sera la plus adaptée en matière d’investissement immobilier pour optimiser sa fiscalité. En dernier lieu, la fiscalité doit être le levier, la cerise sur le gâteau, mais l’investissement immobilier sera gagnant si la plus grande attention est portée à la sélection et au choix du bien immobilier le plus approprié.
A cet effet, nous vous invitons à consulter nos offres sur notre site de conseil en Investissement Immobilier :
Une défiscalisation LMP-LMNP en 2009
Une acquisition de Monument Historique
Financer un bien immobilier neuf
Guy ROOS
j’envisage d’acheter un appartement neuf(jamais occupé), livré par le promoteur à son propriétaire actuel en décembre 2008. Selon moi, cet appartement, que je compte louer, m’ouvre droit à la réduction d’impôts prévue par la loi Scellier. Ma question porte en fait sur le règlement thermique (RT) que doit satisfaire ce logement pour que je puisse effectivement bénéficier de cette réduction d’impôts. Dit autrement, la loi Scellier implique-t-elle de facto que le logement doit avoir été construit en respectant le RT2005, ou le RT2000 suffit-il, si le permis de construire a été délivré avant le 1er septembre 2006? Merci
Bonjour Titi,
Nous allons publier dans le courant de la semaine un article sur la question de la RT par rapport à la loi Scellier. Celui ci viendra tenter de répondre à vos interrogations.
Merci de vous y reporter.
Bien cordialement
Guy Roos