A l’heure où la plupart d’entre nous ont reçu leur avis d’imposition, avec le douloureux constat d’une hausse générale et forte de ses impôts, les mesures annoncées par le premier ministre, Manuel Valls, sont de bonne augure pour tous ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier, défiscaliser, et développer leur patrimoine.
La loi Duflot n’a pas réussi à trouver son public, pour de nombreuses raisons, rationnelles (encadrement et plafonnement des loyers, loi ALUR, etc.) et d’autres plus subjectives, avec un certain rejet ou une certaine méfiance à l’égard de l’ancienne ministre du logement.
Alors quelles sont les bonnes nouvelles pour les investisseurs ?
- Une révision du zonage qui s’applique aux dispositifs d’investissement locatif :
Ce zonage, qui fixe notamment le plafonnement des loyers selon l’état du marché, n’était plus en conformité avec certains marchés locatifs tendus, et décourageait l’investissement locatif.
Ainsi, certaines communes ou agglomérations sont admises en zone A, de façon à ce que le plafonnement de loyer ne soit pas trop éloigné des loyers réels de marché.
A titre d’exemple, Lyon, Lille, Marseille, Montpellier passent de B1 à A, avec un loyer plafond/m² qui progresse de 10 € à 12,42 €
Ce changement de zonage aura également des effets très bénéfiques pour les accédants à la propriété qui souhaitent bénéficier du prêt à taux 0 (PTZ).
- Fin (ou presque) de l’encadrement des loyers : une mesure phare de la loi ALUR
qui contraint les loyers et leur révision sur toutes la durée de location et de détention d’un bien.
Un handicap évident pour les investisseurs ayant loué leur bien largement en dessous du loyer de marché pour profiter les premières années de la défiscalisation Duflot.
….ou presque…certaines municipalités souhaiteraient visiblement conserver ce mécanisme.
Nous pourrons ainsi mesurer dans le temps l’effet de cet encadrement sur le dynamisme de l’investissement immobilier dans ces secteurs, qui risquent de souffrir de l’absence des investisseurs pour soutenir la production de nouveaux logements.
- La loi Pinel : une révision en profondeur du dispositif Duflot, qui prendrait effet au 1er septembre 2014 :
Un engagement de location sur 6, 9, ou 12 ans
Une réduction d’impôts de 12% (6ans), 18% (9ans), ou 21% (12 ans)
Possibilité de louer à un ascendant ou à un descendant (sous certaines conditions)
Le dispositif Pinel restera bien entendu concerné par le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €.
- Un abattement exceptionnel de 100 000 € pour les donations de logements neufs aux descendants du contribuable qui investit
Toutes ces dispositions doivent encore être validées (projet de loi de finance ou ordonnances), mais l’orientation et la détermination du nouveau gouvernement semblent claires.
Alors pour tous ceux qui souhaitent investir, et défiscaliser, il est encore temps d’agir sur 2014.
Le dispositif Pinel devrait stimuler de nombreux contribuables, dans un contexte où l’offre immobilière dans le neuf est au plus bas.
Il est donc urgent de s’intéresser au sujet. Nous sommes bien entendu à votre disposition pour vous accompagner dans l’étude financière et fiscale, et le choix des meilleurs projets immobiliers.
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Gérald BRANCHE
