Un EHPAD , établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, est avant tout une résidence service qui offre une solution de logement adaptée aux personnes âgées ayant un besoin quotidien de soins et d’encadrement avec un personnel formé, tout en profitant d’un cadre de vie agréable et de loisirs.
Les résidences médicalisées : un placement rentable et sécurisé
L’offre en matière d’hébergement pour personnes dépendantes est nettement inférieure aux besoins, et cette situation devrait encore s’accentuer dans les décennies qui viennent.
Selon l’INSEE, les 75 ans et plus seront 11,9 millions en 2060 contre 5,2 millions aujourd’hui, et les plus de 85 ans, principalement concernés par les EHPAD, devraient dépasser les 5 millions (5 fois plus qu’aujourd’hui).
A ce rythme il faudrait créer 8000 lits par an pour satisfaire la demande, 3000 de plus que ce prévoit le plan gouvernemental.
Le remplissage des EHPAD ne pose donc aucune difficulté. L’aléa locatif n’existe donc pas, ce qui est très rare en matière d’investissement immobilier locatif.
Les rentabilités proposées sur ce type d’investissement sont de l’ordre de 4% à 4,5%, avec des mécanismes d’indexations contractuelles.
Une rentabilité augmentée par la réduction d’impôts Censi Bouvard, égale à 18% des l’investissement HT (hors mobilier), sachant que l’investisseur récupère l’intégralité de la TVA sur son investissement.
L’EHPAD constitue bien une solution rentable et sécurisée, parfaite pour se constituer un patrimoine sur le long terme, et obtenir des revenus complémentaires garantis, et donc un placement idéal pour préparer la retraite
Les cinq points clés à vérifier avant d’investir en EHPAD
1- L’emplacement : règle d’or en matière d’investissement immobilier qui s’applique également aux EHPAD. L’analyse porte sur la taille des villes à proximité, le pouvoir d’achat, et sur la facilité d’accès pour les familles qui seront déterminantes sur le choix de la résidence.
2- La qualité immobilière de la résidence, la taille des chambres, et l’intérêt porté au confort des résidents afin de s’assurer d’une attractivité pérenne dans le temps.
3- L’exploitant : son savoir-faire, son ancienneté, et sa solidité financière.
4- Les termes du bail commercial : élément déterminant pour apprécier la rentabilité nette réelle de son investissement. En matière de résidences de service, le bail commercial fixe les règles de répartition des charges entre exploitant et propriétaire bailleur ; moins ce dernier supporte de charges liées à l’entretien de l’immeuble, du mobilier, et au fonctionnement de la copropriété, et plus la rentabilité nette sera proche de la rentabilité brute affichée initialement. On peut même imaginer une rentabilité nette supérieure grâce à la réduction d’impôts LMNP Bouvard. Il faut que le bail soit clair !
5- Ne pas se laisser charmer par une rentabilité brute supérieure et déconnectée du marché.
Gérald BRANCHE
