Un Patrimoine d’exception qui peut faire baisser votre impôt 2019
Le dispositif du Monument Historique est le plus vieux dispositif d’incitation fiscale.
La première commission des Monuments Historiques a été créée en 1837 : sa mission était alors de « constater l’existence et faire la description critique de tous les édifices du royaume… »
Le dispositif fiscal MH tel qu’on le connait aujourd’hui, tient en grande partie à la loi de 1913.
Après de nombreuses évolutions, le dispositif Monument Historique est plus que jamais un outil pour développer un patrimoine d’exception et défiscaliser.
Une défiscalisation non plafonnée
Les travaux et dépenses engagés pour l’entretien et la rénovation des biens protégés au titre des monuments historiques, sont déductibles du revenu imposable, sans aucun plafonnement.
La baisse du revenu imposable permet donc de baisser fortement ses impôts.
En présence de revenus fonciers positifs, la défiscalisation peut aller jusqu’à 62% du montant des travaux.
Les bâtiments concernés par ce dispositif sont les immeubles classés monuments historiques ou à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH)
Tous les contribuables peuvent investir mais il est préférable pour l’efficacité fiscale d’être concerné par une très forte fiscalité (TMI de 41 ou 45%)
Les conditions à remplir pour bénéficier de ce dispositif sont de conserver le bien dans son patrimoine pendant 15 ans et de le laisser en location nue pendant 3 ans après la dernière imputation sur le revenu global.
A noter qu’un bien qui ne dégagerait pas de recettes (location ou visite), offre la possibilité de déduire 50% des dépenses sur le revenu imposable. On peut donc également défiscaliser avec sa résidence principale ou secondaire.
Défiscalisation MH et prélèvement à la source – faites baisser votre taux de prélèvement !
Habituellement, l’impact fiscal associé à une baisse de revenu ou à un investissement MH intervient en octobre de l’année qui suit (N+1).
Dans le contexte très particulier de la mise en place du prélèvement à la source, l’investissement MH peut vous permettre de défiscaliser immédiatement !
En effet, pour un investissement qui interviendrait en début d’année 2019, vous pourrez immédiatement demander une baisse du taux de prélèvement, et ainsi défiscaliser, sans avoir à faire une avance de trésorerie au fisc.
La modulation à la baisse du prélèvement de l’impôt n’est possible que si la montant du prélèvement estimé par le contribuable au titre de sa situation et de ses revenus de l’année en cours est inférieur de plus de 10% au montant qu’il aurait supporté en l’absence de modulation.
L’effet investissement monument historique est donc tout à fait dans cette logique, puisque les baisses de revenus et donc d’imposition sont généralement bien plus élevées que les 10% exigés par la loi sur le prélèvement à la source.
Contrairement à ce qui se pratiquait depuis de longues années, l’investissement MH devient un investissement de début d’année (et non plus de fin d’année) pour bénéficier immédiatement d’un effet fiscal, et d’un effet de trésorerie.
Une logique qui s’applique également pour les investissements en déficit foncier, pour les contribuables qui disposent d’importants revenus fonciers taxables.
Des opportunités d’investissement rares, mais de qualité
Seuls 43600 immeubles sont protégés en France, et seulement la moitié dans la sphère privée.
Les occasions et opportunités d’investir sont donc rares. Il faut en effet privilégier les projets de réhabilitation complète des immeubles pour obtenir un levier fiscal plus fort (travaux parties privatives et parties communes), mais surtout avoir un actif patrimonial qualitatif, conforme aux nouvelles normes et exigences d’habitabilité, pour faciliter la location et la revente à long terme.
Notre métier consiste à vous accompagner sur ce type de projet. Après avoir vérifié que l’investissement monument historique est adapté à votre situation, nous vous proposerons une sélection des meilleurs programmes immobiliers MH.
Gérald BRANCHE
