Dans ce contexte post-covid, où l’immobilier a su démontrer sa résilience, je vous propose d’envisager quelques solutions d’optimisation et d’investissement autour de l’immobilier locatif.
Vendre pour réinvestir à crédit peut s’avérer judicieux :
Pour ceux qui détiennent des biens depuis plus de 15 ans, il est intéressant de prendre sa plus-value et de valoriser le patrimoine immobilier constitué ces dernières années.
Pour autant, il faut rester sur ce marché immobilier et donc je vous propose de vendre et de réinvestir de façon concomitante : cela vous permettra de sauvegarder votre pouvoir d’achat immobilier (vente et achat sur un même niveau de marché), mais vous pourrez également en profiter pour renouveler l’effet de levier crédit, qui s’est amorti sur les précédents investissements et de le prolonger sur un horizon plus long.
Un effet levier crédit qui sera d’autant plus efficace si l’inflation et la hausse des taux devaient revenir durablement dans les années à venir.
Quelques idées pour bien investir en 2021
Une part importante de l’activité immobilière concerne les acquisitions de résidence principale.
Même si les dernières tendances et analyses montrent que l’engouement pour l’immobilier ne concerne plus seulement les grandes agglomérations, cela ne signifie pas pour autant qu’il faut investir n’importe où. L’emplacement et la solidité du marché immobilier local sont des critères incontournables pour réussir son investissement locatif.
Au-delà de ces précautions essentielles, des cibles se distinguent sur 2021 :
Pinel
La loi Pinel a été prolongée jusqu’à fin 2024, mais son efficacité va diminuer progressivement.
Il est donc encore temps de bénéficier de 21% de réduction d’impôts sur 12 ans, jusqu’à 6.000 € par an. Ce taux est encore valable en 2021 et 2022, pour des investissements sur de programmes immobiliers neufs.
Si vous avez déjà réalisé des investissements Pinel ou Scellier par le passé, il peut être opportun de réinvestir pour prendre le relais de vos réductions d’impôts actuelles, à l’horizon de la livraison des programmes neufs en cours de commercialisation (2023 ou 2024).
Bien entendu, si votre TMI est élevée, 41% et plus, ou si vous disposez de revenus fonciers nets fiscalisés, d’autres dispositifs doivent être envisagés : déficit foncier, loi Malraux ou Monuments Historiques.
Le meublé de rendement
Les investissements en résidence de services ont globalement souffert de la période de crise que nous venons de traverser. La plupart des exploitants en résidence de tourisme, résidence affaires, et parfois résidence étudiante ont dû stopper leurs exploitations commerciales, ou subir une vacance locative exceptionnelle. Des situations qui les ont menés à réviser ou suspendre le versement des loyers aux propriétaires investisseurs.
Pourtant un segment de ce marché des résidences services a échappé à la crise et a su démontrer sa solidité : résidence sénior et Ehpad
La crise sanitaire a nécessité des évolutions dans leur fonctionnement et impacté la vie de leurs résidents, comme l’ensemble des Français, mais cela n’a pas remis en cause leur modèle, ce besoin de logements spécifiques, ni l’occupation et le versement des loyers.
Pour les investisseurs, ce type d’investissement locatif permet de s’exonérer de la gestion locative, du risque de vacance (bien démontré sur 2020 et 2021), et il offre des rendements nets (de charges et d’impôts) qui varie entre 3,50 % et 4%. Dans un contexte de taux de prêt, mais également de taux d’épargne sans risque très bas, ce support d’investissement immobilier doit faire partie des alternatives ou compléments à envisager.
La nue-propriété
L’immobilier sans risque !
A l’issue de cette crise sanitaire, on peut craindre quelques répercussions économiques :
dette nationale qui explose, risque de reprise de l’inflation et de remontée des taux, risque de montée du chômage et de la pauvreté d’une partie des ménages les plus modestes, risque de hausse des impôts après 2022….
La nue-propriété est une solution pour sécuriser son patrimoine :
- Pas de risque locatif
- Pas de charge, pas de taxe, pas d’impôt sur le revenu, pas d’IFI
- Décote significative à l’achat, qui sécurise la valeur de son investissement initial.
- A l’issu de la période de démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien, sans avoir à acquitter d’impôts sur la plus-value (à concurrence de la valeur initiale de la pleine propriété du bien)
Le seul risque de la nue-propriété, c’est un rendement nul, mais cette hypothèse est peu probable puisque nous avons rarement connu une dépréciation immobilière, ou locative, sur une période de de plus de 15 ans. Par ailleurs, en cas de reprise de l’inflation, l’immobilier devrait continuer à se valoriser.
Un investissement immobilier qui constitue une alternative aux fonds euros qui ne rapportent plus rien, ou encore aux fonds structurés qui sont risqués et aléatoires.
Un placement simple, sans contrainte, avec une visibilité et une sécurité sur 15 ans.
Les rendements, sur les programmes immobiliers neufs actuels, sont proches de 3,70% nets.
Comme toujours, un bilan patrimonial et fiscal est toujours utile avant d’engager un investissement.
Nous sommes plus que jamais votre écoute pour vous conseiller et vous accompagner en toute indépendance.
Gérald BRANCHE
