Comment remédier à la tension des marchés locatifs de certaines grandes métropoles françaises ?
La réponse est simple, il suffit d’encadrer les loyers !
C’est tellement simple qu’on se demande pourquoi on n’y a pas pensé avant la loi Elan (j’y reviendrai plus tard).
En effet, en 2018, la loi Elan a proposé aux maires des communes ayant un marché immobilier locatif tendu, d’envisager une expérimentation sur le plafonnement des loyers.
Lille et Paris ont été les premières à vouloir appliquer ce mécanisme de plafonnement des loyers.
Lyon et Villeurbanne viennent de rejoindre ce club très particulier des villes qui encadrent et plafonnent les loyers, avec une prise d’effet de l’arrêté préfectoral au 1er novembre.
Montpellier et Bordeaux devraient suivre.
« Mais au fait qu’est ce que c’est qu’un marché locatif tendu ?
c’est un marché où les prix sont élevés » => oui ! bonne réponse. Alors pour régler le problème on plafonne.
« Très bien mais pourquoi le marché est tendu ?, Pourquoi les prix sont élevés ?, Est ce que la demande ne serait pas plus élevé que l’offre ?
Et bien oui, peut-être mais on n’y peut rien ! =>Ehh peut être que si …
Plus sérieusement, l’idée serait de contraindre globalement les loyers pratiqués sur l’ensemble du marché pour lisser les prix vers le bas, et rendre le parc locatif privé plus accessible, au plus grand nombre.
Avant de vous expliquer en détail les modalités de ce plafonnement, je vous indique pourquoi cela me semble être une fausse bonne idée.
- La tension sur le marché est due à un déséquilibre entre l’offre et la demande
Est-ce que l’encadrement permettra d’améliorer la situation ? NON !!
- Les loyers pratiqués sur certains immeubles anciens vétustes sont certes trop élevés, dans le parc privé comme dans le parc public
L’encadrement n’y changera rien, et pourra même décourager certains bailleurs privés à faire des dépenses d’amélioration, ou encore de participer à des projets de réhabilitation complète d’immeuble.
- Si les loyers sont plafonnés, que les rendements sont limités et même dégradés, une partie des ménages qui épargnent dans l’immobilier se détourneront des villes à loyers encadrés.
Le risque : une baisse des investissements privés sur ces marchés, une diminution des programmes de réhabilitation. On peut même craindre que certains bailleurs privés préfèrent retirer de l’offre locative leurs biens concernés par l’encadrement.
- Est-ce que ce plafonnement offrira plus de solutions de logement à tous les candidats locataires qui ne parviennent pas à se loger aujourd’hui ?
Bien évidemment que non. La sélection des locataires ne changera pas, et si l’offre n’augmente pas, la situation ne s’améliorera pas.
Pour assagir le marché et permettre au plus grand nombre de se loger convenablement, il faut plus de logements, ce qui passe par plus d’autorisations de construire, d’agrandir, de rehausser certains immeubles anciens, de transformer des immeubles de bureaux en habitation, etc…
Un air de déjà vu
Il y a fort longtemps, une loi très contraignante avait pour but de contraindre les loyers, de sortir le marché locatif des règles du marché, pour la fixation et la révision des loyers.
La fameuse loi de 48, qui a eu de fâcheuses conséquences, et notamment l’immobilité locative : des locataires qui ne bougent plus, et des propriétaires qui n’entretiennent plus leur logement et la copropriété ; au final, une offre locative qui se dégrade.
Cette loi n’a en rien permis de favoriser l’investissement locatif et le développement de l’offre, pourtant seule réponse durable aux marchés tendus.
Fort heureusement l’encadrement des loyers est loin d’être aussi stricte et pénalisant pour le propriétaire bailleur que la loi de 48, mais cela n’en fait pas pour autant une bonne réponse.
Dans un prochain article, je vous apporterai des précisions sur les modalités pratiques d’application qui ont été retenues sur Lyon et Villeurbanne.
Gérald Branche
