Objectifs et principe du déficit foncier
Ce mécanisme s’adresse en premier lieu aux contribuables disposant de revenus fonciers positifs et donc lourdement imposés. Il permet de rénover son patrimoine ou d’acquérir des biens à revaloriser en allégeant sa fiscalité.
Le principe est basé sur la déduction d’un certain nombre de charges parmi lesquelles les frais d’agence, les charges de copropriété, assurances, intérêts d’emprunts bancaires, mais surtout les dépenses de réparation, entretien ou amélioration.
Il ne s’agit pas d’un dispositif d’incitation fiscale comme Pinel, Bouvard, ou encore Malraux, c’est la règle de droit commun.
Rappel du principe d’imposition des revenus fonciers
Les loyers perçus pour une location de biens nus, sont imposés au titre des revenus fonciers.
Il s’agit d’une catégorie de revenu, avec un traitement propre. L’impact fiscal, à la hausse ou à la baisse, sera proportionnel à la tranche marginale d’imposition du foyer fiscal. Cette fiscalité est augmentée des prélèvements sociaux au taux actuel de 17.2%
L’imposition globale des revenus fonciers peut donc atteindre 62,20 %
En pratique les dépenses s’imputent en priorité sur les revenus fonciers positifs de l’année en cours, puis sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros.
L’éventuel excédant de déficit s’imputera sur les revenus fonciers positifs des 10 années suivantes au maximum.
Déficit Foncier : quel type de projet faut-il envisager ?
L’investissement peut concerner un simple rafraichissement comme une réfection totale d’un immeuble. Un seul investissement correctement calibré peut suffire à effacer les revenus fonciers positifs pendant 10 ans.
Nous préconisons les projets de réhabilitation complète d’immeuble :
- Pour une meilleure efficacité fiscale
- Pour une sécurité patrimoniale et financière
- Pour assurer la sécurité locative
La rénovation et la mise aux normes des parties communes justifient un volume de travaux et de dépenses conséquentes ce qui permet de créer un déficit reportable significatif sur plusieurs années.
Engagements et contraintes du DF
- La déductibilité des travaux dépend de la nature du bien :
Travaux parties communes quel que soit l’usage du bien
Travaux parties privatives lorsque le bien est à usage d’habitation en location nue
- Les dépenses de constructions, reconstructions, agrandissement sont exclues sous peine de remise en cause de l’avantage fiscal.
- L’avantage fiscal n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
- Pour bénéficier du dispositif le propriétaire doit s’engager à louer le bien en nu, pendant 3 ans et jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit la dernière imputation fiscale sur le revenu global.
- Location libre à toute personne (hors membre du foyer fiscal)
- Pas de plafonds de loyer ou de ressources du locataire
- Location nue de résidence secondaire possible
Traitement de la plus-value
A noter qu’en cas de revente, le calcul de la plus-value avant abattement pour durée de détention, ne tiendra pas compte des travaux déduits fiscalement dans la détermination du prix de revient du bien.
Nous sommes là pour vous aider à définir quel type d’investissement peut vous aider à alléger votre fiscalité. N’hésitez pas à nous contacter.
Gérald BRANCHE
