Le Président Hollande a annoncé des baisses d’impôts ciblées à compter de 2016.
Ces baisses d’impôts seront principalement orientées vers les foyers à revenus modestes, avec une action sur le bas du barème.
Une action qui risque d’être restreinte par les contraintes budgétaires de la France, dans un contexte de croissance très limitée.
En d’autres termes, l’essentiel de la pression fiscale, qui pèse sur les foyers à revenus moyens ou élevés, restera forte.
A l’heure où les avis d’imposition arrivent dans nos boîtes aux lettres, il est inutile d’escompter une baisse prochaine du montant de l’impôt.
Pourquoi défiscaliser et comment ? Je vous propose quelques pistes de réflexions…
Payer ses impôts c’est bien, défiscaliser aussi !!
Les impôts servent l’intérêt collectif : enseignement, sécurité, défenses, solidarité, justice….autant de thèmes mobilisateurs, qui sont tous d’actualité.
La défiscalisation au travers de l’investissement immobilier sert également l’intérêt collectif : emplois directs et indirects liés au secteur de la construction, de la gestion immobilière, taxes et impôts fonciers, impôts sur les sociétés qui exercent dans les métiers de l’immobilier, TVA. La chute des mises en chantier, dans l’ancien comme dans le neuf, ces dernières années a détruit de l’emploi salarié en France. Des emplois en moins, qui pèsent sur les caisses de l’Etat, sur les caisses de retraites au bord de l’asphyxie, et sur la croissance du PIB.
Principales raisons pour investir et défiscaliser :
L’intérêt collectif est une noble idée, mais elle est rarement la motivation principale des investisseurs dans l’immobilier.
La défiscalisation n’est pas non plus l’objectif unique et ultime.
En réalité, investir dans l’immobilier, en utilisant la défiscalisation comme source partielle de financement, permet aux particuliers de développer leur patrimoine, de se constituer un capital immobilier, de préparer la retraite, d’obtenir une source de revenu complémentaire en prévision de la retraite ou du financement des études des enfants. En résumé, l’investissement est un outil d’épargne qui permet de sécuriser l’avenir.
Une nécessité à l’heure ou l’AGIRC et l’ARCCO affichent des prévisions alarmantes sur leur capacité à faire face aux versements des retraites à horizon 10 ou 15 ans.
Quelle défiscalisation choisir ?
Selon sa situation financière et fiscale, différents dispositifs ou mécanismes d’investissement immobilier permettent d’associer réduction d’impôts, loyer et épargne pour développer son patrimoine personnel.
- Dispositif Censi Bouvard
Une réduction d’impôts de 11% du montant de l’investissement (dans la limite de 300 000 €/an), échelonnée sur 9 ans.
Une réduction d’impôts qui peut atteindre 3666 € par an. Des budgets d’investissement très accessibles, une absence de contrainte de gestion locative et un revenu fixé par bail commercial sur 9 ou 10 ans. Les investissements portent sur des résidences de services, de type étudiant, affaires, tourisme, séniors ou EHPAD.
- Loi Pinel
Un dispositif qui succède à la loi Duflot et remporte un vif succès. Une défiscalisation élevée et souple puisque l’investisseur choisi la durée de son engagement de location, de 6 à 12 ans, pour une réduction d’impôts de 12 à 21% du montant de l’investissement dans la limite de 300 000 €. Pour un engagement de 9 ans, le gain fiscal peut atteindre 6 000 € par an.
L’essentiel des programmes immobiliers Pinel sont proposés en immobilier neuf. Il convient de bien cibler le marché locatif pour sécuriser son investissement.
- Loi Malraux
Un dispositif qui permet d’atteindre jusqu’à 30 000 € de réduction d’impôts par an, sur un ou plusieurs investissement. Un dispositif adapté aux foyers qui paient plus de 15 000 € d’impôts par an, avec une TMI (tranche marginale d’imposition) de 30% ou 41%.
Les investissements Malraux visent des immeubles dans les centres villes anciens, qui font l’objet d’un programme de réhabilitation complète.
La réduction d’impôts Malraux est de 30% des dépenses engagées chaque année, dans la limite annuelle de 100 000€. Généralement la défiscalisation s’échelonne sur 3 exercices fiscaux.
- Loi monument historique
Les dépenses pour travaux d’entretien et de rénovation d’un immeuble classé monument historique sont déductibles intégralement du revenu imposable. Les programmes immobiliers en monument historique donnent lieu à la réhabilitation complète d’un immeuble. Les montants de travaux représentent en général entre 40 et 80% du budget global d’investissement. Une défiscalisation non plafonnée qui s’adresse aux contribuables avec une TMI supérieure à 41%. Une solution d’investissement et de défiscalisation en présence de hauts revenus, ou encore de revenus exceptionnels tels que des primes, plus-values sur titre et stocks.
- Mécanisme des déficits fonciers
Les propriétaires d’immeubles de rapports sont parfois confrontés à une lourde fiscalité sur les revenus fonciers. En effet, ces revenus sont fiscalisés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, mais également au travers des prélèvements sociaux. Une imposition qui peut atteindre 60,5% des revenus fonciers taxables. Pour y remédier, il est recommandé d’investir sur des programmes de réhabilitation d’immeubles anciens. Les dépenses pour travaux, parties communes et parties privatives, sont déductibles des revenus fonciers existants. En cas d’excédant, les dépenses donnent lieu à un déficit foncier reportable pendant 10 ans. Une solution qui permet de gommer ses revenus fonciers sur une longue période, et d’obtenir une réduction d’impôt non plafonnée.
Immobilier neuf, immobilier ancien, location classique ou location meublée, les solutions sont nombreuses pour défiscaliser et développer son patrimoine.
Plafonnements des niches fiscales, optimisation fiscale, projections financières, qualité des programmes, savoir-faire des promoteurs, sont autant de sujets qui nécessitent une attention particulière et l’accompagnement d’un professionnel de l’investissement immobilier.
Gérald Branche.
