De nombreuses fiscalités existent pour permettre de diminuer ses impôts mais certaines sont moins connues que d’autres.
Nous allons vous faire découvrir l’investissement dans un immeuble en nue-propriété.
Investir en nue-propriété – Fonctionnement
Le droit de propriété peut être scindé en deux (le démembrement de propriété) : Usufruit (le droit d’user du bien ou de disposer de ses fruits) + Nue-propriété (possession sans droit d’usage) = Pleine propriété.
Le principe est d’acquérir la nue-propriété d’un bien, neuf ou ancien, sur lequel l’investisseur va bénéficier d’une décote sur le prix, d’environ 30% à 40% en fonction de la durée du démembrement.
L’usufruit est confié à un bailleur social, qui va mettre le bien en location pendant environ 15 à 20 ans.
La somme totale des loyers pendant la durée du bail, représente la décote du prix. L’investisseur perçoit donc les loyers en une seule fois sous forme de réduction de prix.
Au terme du démembrement (extinction de l’usufruit), le nu-propriétaire devient plein propriétaire.
Les Avantages d’investir en nue-propriété
Sécurité financière de l’investissement :
Le nu propriétaire ne supporte aucune charge pendant la durée du démembrement : pas de charge de copropriété, d’entretien ou d’assurance.
Le risque locatif et l’entretien de l’immeuble incombent exclusivement à l’usufruitier : il en résulte une tranquillité de gestion, pas d’aléas, pas de vacance locative, pas de souci de paiement des loyers.
Pas de défiscalisation mais des avantages fiscaux :
Tous les impôts et taxes liés à la jouissance du bien comme la taxe foncière sont payés par l’usufruitier.
L’investisseur nu propriétaire a la possibilité, s’il fait un emprunt pour l’acquisition, de déduire les intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers positifs qui proviendraient d’autres biens.
A la revente, le nu propriétaire devenu plein propriétaire, ne supporte pas d’impôts sur la plus-value, à concurrence de la valeur initiale de la pleine propriété
Il est possible, et même avantageux, de faire donation de la nue-propriété. L’assiette taxable des droits de mutation sera calculée seulement sur la valeur de la nue-propriété. Un gain significatif, puisqu’à terme, les donataires seront propriétaire du bien à 100%.
Extinction du démembrement
A la fin du bail, l’usufruit s’éteint et le nu propriétaire devient de plein droit et sans aucun frais, plein propriétaire.
Le bien lui appartient totalement, il peut user du bien, le vendre, le louer et en percevoir les loyers, le donner….
L’usufruitier à le plus souvent, une obligation de restituer le bien rénové ce qui augmente encore la tranquillité de l’investisseur sur l’échéance du contrat.
Notre avis :
En préambule nous évoquions le fait que ce dispositif est peu connu, il gagnerait pourtant à l’être au vu des nombreux avantages.
Si vous souhaitez un investissement pérenne, une optimisation fiscale performante, un investissement sécurisant sans gestion d’aucune sorte sur la durée du contrat, un placement en vue de percevoir des loyers pour la retraite….
N’hésitez pas à nous contacter, nous pourrons envisager avec vous l’investissement immobilier …
Virginie Muzel
