Vous envisagez d’investir dans l’immobilier ? De défiscaliser ? Vous avez entendu parler de la loi Pinel et vous souhaitez en savoir plus ?
Je vous propose de découvrir les principaux mécanismes du dispositif Pinel, pour bien préparer votre investissement immobilier dans le neuf.
Le dispositif de réduction d’impôts Pinel remplace la loi Duflot depuis quelques mois.
Une mutation qui apporte de nombreux aménagements, pour plus de souplesse et d’efficacité. Des changements vertueux qui expliquent un net regain d’intérêt pour l’investissement immobilier locatif dans le neuf.
Pinel , une réduction d’impôts progressive, de 12 à 21% :
La réduction d’impôt Pinel, à l’instar des dispositifs précédents tels que Duflot, Scellier, Robien, et autres, est associée à un engagement de location. Jusqu’à présent la durée minimum était de 9 ans.
Avec Pinel, l’investisseur peut s’engager sur une première période de 6 ans, reconductible deux fois pour une période de trois ans.
La réduction d’impôts est fonction de la durée de conservation du bien et d’engagement de location :
- 12% pour 6 ans, soit 2% par an
- 18% pour 9 ans, soit 2% par année supplémentaire
- 21% pour 12 ans, soit 1% par année supplémentaire
Ainsi, il est possible d’obtenir jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt, échelonnée sur 12 ans.
Avec Pinel, louez à qui vous voulez (ou presque…)
Avec la loi Pinel, l’investisseur peut louer à ses ascendants ou descendants ce qui n’était pas possible avec les lois Duflot ou Scellier. Un progrès non négligeable pour tous ceux qui souhaitent investir et offrir un logement neuf, décent et performant à leurs proches.
Attention cependant à ce que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal à compter de l’année de signature du bail.
Le mécanisme de la réduction d’impôts Pinel
La réduction d’impôts Pinel, de 12, 18, ou 21% s’applique sur le prix de revient du bien immobilier, c’est-à-dire le prix d’achat du logement et de ses annexes (garage par exemple), mais également des frais d’acquisition (frais de notaire).
Ainsi, avec un engagement de location de 12 ans, et un prix de revient de 225 000 € (prix moyen constaté pour un T2 de 50 m² dans les grandes agglomérations), on obtient 47 250 € de réduction d’impôt, qui vient en diminution du prix de revient.
Plafonnement de la réduction d’impôts Pinel
Deux mécanismes de plafonnement s’appliquent à l’investissement Pinel :
- Un plafonnement général de 300 000 € d’investissement par an, auquel s’applique les taux de réductions d’impôts selon la durée d’engagement de location
- Un plafonnement à 5500 € par m² habitable pour le calcul de la réduction d’impôts. En cas de dépassement, « l’excédant de prix de revient » n’ouvrirait pas droit à réduction d’impôt.
Bien évidemment, la réduction d’impôt obtenue entre dans le champ d’application du plafonnement des niches à 10 000 € par an.
Plafonnement de loyer et conditions de ressources du locataire avec le dispositif Pinel
Tout comme les dispositifs Robien, Besson, Scellier, ou encore Duflot, la loi Pinel prévoit un plafonnement de loyer, qui varie selon les zones de 8,69€/m² à 16,72€/m².
La loi Pinel prévoit également un plafond de ressources pour les locataires qui permettrait à environ 65% des ménages d’être éligibles.
Diversifiez vos investissements immobiliers avec la loi Pinel
Contrairement aux anciens dispositifs, la loi Pinel permet de cumuler deux investissements sur la même année. Le plafond d’investissement de 300 000 € pour le calcul de la réduction d’impôts s’apprécie par année fiscale pour un ou deux logements. Il est également possible de renouveler ce type d’investissement les années suivantes, en prenant garde toutefois à ne pas dépasser le plafonnement global des niches à 10 000 € par an.
Les clés de réussite d’un investissement Pinel
Il ne faut pas oublier les fondamentaux : l’emplacement est bien entendu la règle N°1, la qualité et le dynamisme du marché locatif, l’environnement et les infrastructures à proximité du programme immobilier, et un prix en cohérence avec le marché.
Gérald Branche
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