Investissement Immobilier : choisir le neuf ou l’ancien ?
Quel est le meilleur investissement ?
Le neuf est généralement de 15 à 25% plus cher que l’ancien (immeubles récents et entretenus), et l’écart se creuse encore plus avec les biens anciens mal ou peu entretenus.
Plus l’immeuble vieilli et plus « l’aléa travaux » devient probable : entretien (peintures et revêtements parties communes, ascenseur, mais aussi parties privatives), mise aux normes (dossier d’actualité pour les ascenseurs, colonnes électriques ou gaz, détecteur incendie – et bientôt, si nous suivons l’exemple de l’Allemagne, remplacement progressif de toutes les menuiseries PVC pour des raisons de santé etc)
Le coût de construction au m² augmente, également en fonction de l’évolution des normes :
– Electriques
– Isolation phonique
– Performances énergétiques : RT 2005, THPE, HQUE, BBC immeuble passif
– Normes d’accès aux personnes handicapées – contraintes récentes qui nécessitent de consacrer plus d’espaces et de volumes pour des pièces jusqu’à présent définies à minima (WC, salle de bain)
Entre la RT 2000 et la RT 2005 (applicable à tous les dossiers dont la demande de PC a été déposé à partir de septembre 2006), les contraintes se sont considérablement accrues.
La performance énergétique d’un logement : un argument à la vente et à la location !
Toute annonce immobilière – à la vente comme à la location – devra bientôt mentionner le classement énergétique du bien (ou « étiquette énergie »), tel qu’il figure au DPE – Diagnostic de Performance Energétique.
C’est ce que prévoit la Loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement et le décret d’application en cours d’élaboration.
Cette obligation devrait concerner 3 types de support : presse, affichage (vitrine) et Internet. Sont concernés les particuliers et les professionnels de l’immobilier.
L’investissement Scellier Neuf BBC : la meilleure solution ?
Dans le neuf, jamais des dispositifs fiscaux n’ont permis d’obtenir des réductions d’impôts aussi importantes que celles obtenues au titre des investissements Scellier et Bouvard.
Le gain fiscal exceptionnel obtenu en scellier BBC est a saisir, car il permet de mettre le neuf à des niveaux de prix proches de l’ancien, tout en profitant d’une longue période sans dépenses exceptionnelles, mais aussi d’un niveau de charges de copropriété et de chauffage limité ce qui représente un véritable atout pour la mise en location.
Et demain, pour la revente, il y a fort à parier que les logements qui afficheront un bilan médiocre au DPE, se déprécieront.
Bien entendu, les beaux immeubles anciens des centres villes continueront malgré tout à séduire par leur charme et leur emplacement unique.
Gérald BRANCHE
