Le nombre de transactions a une nouvelle fois percé les plafonds, avec des prix qui continuent globalement de monter.
Alors faut-il craindre la surchauffe ? Quelles sont les évolutions à envisager ?
Je vous propose quelques éléments d’analyse pour mieux comprendre la situation.
Un nouveau record vient d’être franchi avec plus de 1.200.000 transactions dans l’ancien sur 12 mois. C’est énorme, et la progression de ces dernières années est impressionnante :
de 1999 à 2007, on enregistrait entre 800.000 et 850.000 ventes par an. Le cap du million a été franchi en 2019.
La hausse des prix des appartements anciens s’est encore renforcée : + 6.5 % contre + 5.5 % en 2020. Cette hausse nationale cache de fortes disparités territoriales. Si certaines villes ont vu le prix de leur immobilier grimper en flèche, d’autres ont observé des progressions plus timorées.
Un marché impacté par deux années de pandémie, le télétravail et des changements de comportements chez les acquéreurs.
Des prix en hausse dans la plupart des villes de plus de 50 000 habitants.
Les prix ont augmenté dans 92 % de ces villes (88 % en 2020).
Avantage à la province et aux villes moyennes ?
10 villes de province ont connu des augmentations d’au moins 15 %, mais seulement 3 villes franciliennes.
Angers, Beauvais, Laval, Montauban et Vannes, ont même connu une hausse supérieure à 18 %.
Des variations bien plus fortes qu’à Paris où les prix ont progressé de + 8.7 %.
Le taux de variation est un signal intéressant, qui permet de suivre les tendances du marché, mais il faut toujours le relativiser au regard des valeurs initiales, et donc des prix/m² pratiqués.
Les vingt villes les plus chères restent franciliennes, avec des prix médians presque partout supérieurs à 6.000 €/m², et même supérieurs à 9.000 €/m² pour Paris, Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Neuilly-sur-Seine, et Vincennes.
En province, les villes les plus chères affichent des prix médians entre 4.500 et 5.800 €/m² :
Aix-en-Provence, Annecy, Antibes, Bordeaux, Cagnes sur Mer, Cannes, La Rochelle, Lyon et Nice.
Parmi ces villes se trouvent celles dont le prix médian a le plus augmenté en 10 ans :
| TOP 5 des villes | Prix/m² médian en 2021 des appartements anciens |
| Bordeaux | 4.700 €/m² |
| Lyon | 5.090 €/m² |
| Paris | 10.790 €/m² |
| Rennes | 3.700 €/m² |
| Nantes | 3.970 €/m² |
A l’autre bout du classement, se trouvent les villes moyennes les moins chères, à moins de 1.600 €/m², parmi lesquelles on trouve Béziers, Niort, Perpignan, Saint-Etienne et Saint Quentin.
Villes dont le prix médian a le plus baissé en 10 ans :
| Prix/m² médian en 2021 des appartements anciens | |
| Saint-Etienne | 1.150 €/m² |
| Toulon | 2.420 €/m² |
Une activité intense qui concerne également le marché du neuf, mais dans un contexte bien différent : l’offre est encore et toujours insuffisante pour répondre à une demande croissante.
La tension de ce marché ne se mesure pas en nombre de réservations, mais en rythme de commercialisation ou encore en stock moyen chez les promoteurs.
Selon les dernières statistiques, on considère que l’encours commercial représente environ 3 trimestres de vente. Un stock inférieur à douze mois qui caractérise un marché en tension.
La production de logement neuf est sous la barre des 400.000 logements par an (tout acteur confondu – secteur commercial et social), quand elle était à plus 489.000 en 2007. Une activité qui est toujours plus contrainte par la libération et la tension sur les fonciers, mais également par les difficultés d’obtention de permis de construire.
Peu d’offre et beaucoup de demande : une situation qui favorise la hausse des prix sur l’ensemble des territoires.
Mais cette hausse n’est pas seulement le fait du déséquilibre offre/demande : le foncier constructible en zone urbaine est plus rare et donc plus cher, l’accentuation des normes constructives, la pénurie de matériaux qui sévit depuis bientôt deux ans, et la difficulté pour les entreprises de TP à trouver et fidéliser une main d’œuvre qualifiée sont autant d’éléments qui entretiennent la hausse des prix dans le neuf.
L’augmentation des prix des appartements neufs s’est poursuivie à un rythme soutenu, avec + 5.0 % en moyenne sur 2021 : pour retrouver des hausses aussi rapides, il faut revenir en 2011.
Primauté au centre-ville pour les grandes métropoles
En général, les prix sont plus élevés dans la ville-centre que sur le reste de la métropole.
Une surcote particulièrement marquée à Paris (35 % pour les appartements et 50 % pour les maisons), et pour les métropoles de Bordeaux, Lyon, Nantes et Rouen (environ 20 % pour les appartements et les maisons).
A l’inverse certaines grandes métropoles affichent des prix homogènes sur l’ensemble de leur territoire, comme à Brest et Marseille.
Alors faut-il craindre la surchauffe, est-on en situation de bulle ?
Avec un marché qui bat record sur record, on peut légitimement craindre une situation de bulle.
Cela fait quelques années que nombre d’investisseurs ou analystes rétifs à l’immobilier ne cessent d’annoncer l’éclatement d’une bulle qui leur donnerait enfin raison de ne pas avoir su profiter des hausses passées….
Mais en réalité nous ne sommes pas en situation de bulle.
Le marché est porté par une demande domestique, de propriétaires occupants ou investisseurs, dans une démarche de développement de patrimoine à long terme.
Un marché sain peu exposé aux pratiques spéculatives !
Par ailleurs, le marché se stabilise dans les très grandes agglomérations avec des prix qui s’assagissent. La régulation du marché fonctionne avec un transfert des acquéreurs sur des marchés plus accessibles. Un transfert avec une hausse continue des acquisitions : la demande reste forte et présente, concentrée sur l’immobilier patrimonial et résidentiel.
Pour le neuf, plus de la moitié des ventes est réalisée auprès de propriétaires occupants, en résidence principale ou secondaire. Une tendance solide qui dément l’idée reçue selon laquelle le neuf est destiné aux investisseurs, avec une défiscalisation, et donc des prix déconnectés du marché.
Les éléments de soutien au marché :
L’immobilier reste le placement préféré des Français avec 63% d’opinion favorable, et une large majorité des épargnants qui considèrent que les prix devraient continuer à progresser.
Un marché propice aux biens patrimoniaux, entretenus, en centre-ville :
Le parc ancien sera bientôt amputé d’une partie de son stock avec la perspective des nouvelles contraintes DPE en 2025 et 2030.
Le marché de la maison individuelle neuve en diffus qui reste très soutenu, notamment avec l’effet covid, sera probablement bridé dans les années à venir avec les nouvelles lois visant à encadrer l’étalement urbain et l’artificialisation des sols.
La production insuffisante de logements neufs en zone urbaine ne permettra pas de compenser ces effets, et les prix des biens existants devraient s’en trouver renforcés.
Les éléments de risque :
Crise économique et risques géopolitiques
On ne peut bien entendu pas ignorer les évènements dramatiques récents en Ukraine. Au-delà du drame humain et des enjeux politiques, l’économie des pays et des ménages français risquent d’être impacté, avec un effet sur le pouvoir d’achat.
La fin des taux bon marché ?
Les taux de crédit sont à nouveau historiquement bas. Cette baisse ininterrompue a été un élément de soutien et de solvabilité des ménages.
On peut craindre une remontée des taux même si les incertitudes économiques actuelles devraient limiter ce risque.
L’univers du crédit est également perturbé par la mise en application des nouvelles normes d’endettement – les critères HCSF – qui rendent l’accès au crédit immobilier plus complexe pour de nombreux ménages, et notamment les primo-accédants.
Dans un tel contexte, nous restons très positifs et favorables à l’investissement immobilier, qui offre encore de réels potentiels de valorisation, et qui reste un actif sécuritaire sur le long terme.
Nous préconisons régulièrement à nos clients de réaliser quelques arbitrages sur les biens détenus depuis plus de 15 ans afin de prendre la plus-value, et d’envisager de nouveaux investissements, en mixant apport personnel et crédit pour profiter des taux bas actuels.
Gérald BRANCHE
Données chiffrées : sources « notaires de France », enquête BPCE, palmarès LPI-SeLoger.
