Pour la plupart des contribuables, l’année blanche 2018 fut l’objet de nombreuses incertitudes, craintes et incompréhensions.
Mais l’année blanche fut également une formidable opportunité fiscale pour ceux qui disposent de revenus fonciers taxables.
Nous avons passé beaucoup de temps à l’expliquer à nos clients, pour que le plus grand nombre mettent à profit les mesures transitoires sur la fiscalité des revenus fonciers.
Rappel des mesures transitoires sur les déficits fonciers :
L’année blanche a eu pour conséquence d’annuler l’impôt sur les revenus non exceptionnels, dont font partie les revenus fonciers. Dans cette situation, les dépenses engagées en 2018, et déductibles fiscalement des revenus fonciers, n’avaient plus aucun avantage en termes de défiscalisation des revenus fonciers.
Afin d’éviter que les propriétaires bailleurs reportent massivement en 2019 les dépenses d’entretien et de rénovation sur leurs immeubles de rapports, une mesure transitoire a été décidée avec un effet de correction des dépenses déductibles sur l’année 2019 : le montant à déduire sera déterminé par la moyenne entre les dépenses 2018 et les dépenses 2019.
Une optimisation fut dès lors possible, en anticipant les dépenses en 2018, plutôt que de les reporter en 2019 ou 2020, et en profitant de ce qui a été appelé l’effet 150%
- En présence de gros travaux en 2018, le déficit ainsi créé a effacé les revenus fonciers positifs 2018 + 10.700 € de revenu imposable : sympathique, mais sans effet fiscal en 2018
- La bonne stratégie fut donc d’engager des dépenses plus importantes de façon à créer en plus un déficit reportable sur les 10 années suivantes
- Sur l’année fiscale 2019, ces dépenses 2018 donneront lieu à une charge fiscale déductible à hauteur de 50% des sommes engagées en 2018 => le fameux bonus !!
Dès lors que le déficit reportable créé en 2018, augmenté du bonus 50% de 2019 se révèle supérieur au déficit imputé (et perdu) en 2018, alors l’effet bonus 50% est profitable et l’opportunité fiscale aura été transformée.
Attention cependant à ne pas oublier de déclarer ce rappel des dépenses engagées sur 2018 lorsque vous ferez votre déclaration de revenus fonciers dans les prochaines semaines.
Bien évidemment nous serons aux côtés des clients qui nous ont fait confiance sur ce sujet et que nous avons eu le plaisir d’accompagner dans des stratégies d’investissement immobilier en déficit foncier.
A l’heure où j’écris ces quelques mots, je suis comme beaucoup d’entre vous, confiné à mon domicile pour une durée qui n’est pas certaine.
J’imagine que des mesures seront décidées pour assouplir les dates limites de dépôts des déclarations de revenus. Mais sachez que nous resterons à votre disposition, même en télétravail pour vous apporter nos conseils sur ce rendez-vous fiscal.
Portez-vous bien !
Gérald BRANCHE
