La question du rendement est essentielle pour qui veut gérer son patrimoine.
Une préoccupation d’autant plus grande que les taux d’épargne réglementée sont au plus bas….
Si l’appréciation du rendement est aisée pour les supports bancaires tels que les livrets, cela peut s’avérer plus compliqué pour certains supports financiers complexes ou encore pour l’immobilier.
Trop souvent, le rendement d’un investissement immobilier n’est apprécié que par son rapport loyer annuel / prix d’achat, appelé rendement brut.
Une approche simple, qui n’a de sens que si l’investissement immobilier est payé cash.
Mais cela reste une analyse partielle et immédiate, qui ne tient compte ni des charges associées au bien, ni de la fiscalité appliquée aux revenus, ou encore à l’évolution de la valeur du bien dans le temps.
En cas d’acquisition par effet de levier de crédit, cette approche est tout bonnement inadaptée.
En période de taux historiquement bas, et puisqu’ il est essentiel de diversifier son patrimoine, il est plus que jamais recommandé d’emprunter tout ou partie de son investissement immobilier.
Alors comment apprécier son rendement immobilier avec recours à l’emprunt ?
L’investissement immobilier locatif à crédit génère un effort de trésorerie, encore appelé effort d’épargne.
Il s’agit de la différence entre l’ensemble des charges associées à l’investissement et les revenus locatifs : l’épargne ou capacité financière réellement mobilisée pour financer l’investissement.
C’est sur cette base qu’il convient de déterminer le rendement de votre investissement immobilier, afin de comparer son attractivité avec celle d’autres supports.
Une projection de trésorerie permettra d’estimer ce rendement en estimant l’ensemble des flux et en imaginant la valeur du bien à 10,15 ou 20 ans.
L’immobilier locatif vous offre deux axes de rendement :
- Le rendement locatif sur épargne investie
- La valorisation du bien et sa plus-value, toujours à apprécier en fonction de l’épargne investie
Une analyse qui n’est que trop peu utilisée, et qui réserve de bonnes surprises, avec des rendements qui sont significativement élevés.
Faut-il pour autant ignorer le rendement locatif brut ?
Non, lorsque l’investissement est réalisé cash, mais également parce qu’il constitue un indicateur de performance intéressant entre plusieurs actifs immobiliers. Plus le rendement locatif brut sera élevé, plus l’effort financier sera diminué, et meilleur en sera le rendement global de son épargne.
L’immobilier est générateur de rendements bien supérieurs à la plupart des placements, avec une prise de risque maitrisée, lorsque la qualité immobilière et l’emplacement sont au cœur de la réflexion.
Gérald Branche
