Loueur en meublé : LMNP, LMNP Bouvard ou LMP

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Les statuts de loueur meublé professionnel ou non professionnel concernent les investissements réalisés en résidences meublées avec services :

Ce type d’investissement apporte des solutions à différents objectifs:

 – Profiter d’une fiscalité très avantageuse :

LMNP classique 
Avec le statut LMNP, cet investissement en location meublée permet de profiter de l’amortissement comptable et fiscal, et obtenir ainsi des revenus non fiscalisés sur une très longue période.
Pas de TVA récupérable sur ce projet, et donc pas de TVA à restituer en cas de sortie de bail au terme des 9 premières années.

ou

LMNP Censi-Bouvard
Défiscalisation Loi Bouvard : réduction d’impôts de 11% du montant de l’investissement dans la limite de 300 000 € HT étalé sur 9 ans.
Cette réduction d’impôts est conditionnée par la conservation et la location du bien pendant 9 ans

– Statut social et couverture du gérant : le statut de loueur professionnel apporte une protection sociale et des droits à la retraite dans le cas où le gérant n’a pas ou plus d’autre activité professionnelle

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Spécificités et fonctionnement pour les deux statuts :

  • Cette activité relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC, et non de celle des revenus fonciers.
  • Les biens concernés par l’activité de location meublée professionnelle peuvent être amortis sur un mode linéaire. Cet amortissement doit être calculé sur une durée normale d’utilisation (environ 35/40 ans). L’amortissement ne peut générer ou augmenter un éventuel déficit lié à l’activité de location. S’ils ne sont pas utilisés l’année de leur constatation, les amortissements sont reportables sans limite.
  • Lorsque les charges ne compensent pas totalement les loyers, ce qui est le cas lorsque les charges d’emprunt diminuent ou disparaissent, les amortissements peuvent être pris en compte pour obtenir un résultat fiscal BIC égal à zéro et donc ne pas payer d’impôts sur les revenus tirés de cette activité.

On obtient alors des revenus non fiscalisés sur une très longue période.

  • Obligation de tenir une comptabilité.
  • Les investissements en résidences avec services ou résidences de tourisme classées se prêtent particulièrement bien aux opérations LMP et LMNP. Ils offrent l’avantage de pouvoir récupérer la TVA sur le montant de l’investissement, et sont assortis d’un bail commercial proposé par un gestionnaire, offrant ainsi un loyer indiqué.
  • Récupération de la TVA pour les logements donnés en exploitation par bail commercial, et assortis de prestations de services
  • possibilité d’opter pour le micro BIC en LMP ou en LMNP, et ainsi bénéficier d’un abattement de 50% sur le résultat imposable, dès lors que le chiffre d’affaires est inférieur à 32 000 € HT.

Définition du Loueur Meublé Non Professionnel

La location en meublé, à titre habituel, de chambres, d’appartements ou de maisons, à une personne physique ou morale.

Est considéré comme loueur en meublé non professionnel un propriétaire bailleur qui loue un ou plusieurs logements meublés, qui n’est pas inscrit au titre de cette activité au registre du commerce et des sociétés (RCS), ou dont les recettes annuelles sont inférieures à 23 000 € TTC, ou encore si celles-ci sont inférieures aux autres revenus professionnels de la catégorie des traitements et salaires.

Définition du Loueur Meublé Professionnel

La location en meublé, à titre habituel, de chambres, d’appartements ou de maisons, à une personne physique ou morale.

La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui sont inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés, et qui réalisent plus de 23 000 € TTC de recettes annuelles.

Ces recettes doivent être supérieures aux revenus de la catégorie traitements et salaires. Cette dernière condition est une des réformes liées au plafonnement des niches fiscales dans le cadre de la loi de finance 2009. Pour les contribuables ayant obtenu le statut LMP avant le 1er janvier 2009, voici ce qui est prévu : les recettes seront comptées pour un montant quintuple à leur valeur, diminué de deux cinquièmes de cette valeur par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix années à compter du début de celle-ci.

Défiscaliser grâce aux statuts de loueur meublé Professionnel :

  • Imputation des déficits sur le revenu global sans plafond pour ceux qui bénéficient du statut LMP. Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit BIC sont l’ensemble des charges locatives, des charges financières liées à l’acquisition, ainsi que les frais d’acquisition ou encore d’étude et de recherche. Les déficits BIC constatés en situation de LMNP, seront imputables sur les revenus de même activité au cours des dix années suivantes, si le statut LMNP est toujours actif.
  • Exonération des plus-values : pour les cessions réalisées par le LMP en activité depuis cinq ans, et réalisant moins de 90 000 € de recettes
  • Exonération ISF : les biens LMP ne sont pas pris en compte dans l’assiette de calcul de l’ISF, si le revenu BIC est supérieur ou égal aux autres revenus professionnels
  • Avantages en matière de transmission de patrimoine, puisqu’il s’agit de patrimoine professionnel, généralement détenu au travers d’une SARL soumise à l’IR.
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