Fiscalité des Investissements en loi MALRAUX
Nous vous proposons une synthèse rapide des avantages, fonctionnement, et contraintes des investissements immobiliers locatifs avec la loi Malraux.
Réduction d’impôts Malraux
L’avantage fiscal Malraux est une réduction d’impôts, qui diminue directement l’impôt sur le revenu à payer.
Investissement Malraux secteur sauvegardé : le taux de la réduction d’impôts Malraux est de 30% des dépenses engagées pour la restauration de l’immeuble, retenues dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.
Investissement Malraux en AVAP ou ZPPAUP : le taux de la réduction d’impôts Malraux est de 22% des dépenses engagées pour la restauration de l’immeuble, retenues dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.
Les dépenses prises en compte pour le calcul de la réduction d’impôts ne peuvent pas être également comptabilisées dans les charges déductibles pour la détermination du revenu foncier imposable.
La réduction d’impôts maximale est donc de 120 000 €
Traitement des revenus fonciers en Malraux
Les revenus de la location d’un investissement Malraux sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
L’option pour le régime micro-foncier est envisageable, dès lors qu’il n’y a pas de demande de déduction, dans des conditions dérogatoires, de charges ou de déficits fonciers (Malraux réalisés à compter du 1er janvier 2009).
Engagement de location avec la loi Malraux
Local d’habitation : le propriétaire qui profite de la réduction d’impôts Malraux, s’engage à le louer nu, à titre de résidence principale du locataire, pendant une période de 9 ans.
Local non affecté à l’habitation : l’investisseur qui profite de la défiscalisation Malraux, sur un local professionnel par exemple, s’engage également à le louer pendant 9 ans.
Dans les deux cas, la première location doit prendre effet dans un délai maximum de 12 mois à compter de l’achèvement des travaux.
Plafonnement des niches fiscales et défiscalisation Malraux
A compter du 1er janvier 2013, les réductions d’impôts Malraux ne sont plus prises en compte pour l’appréciation du plafonnement global des niches fiscales.
Le plafonnement propre au dispositif Malraux reste en vigueur : 18000 € + 4% du revenu imposable.
Particularités et optimisation fiscale pour les investissements Malraux
Selon la nature des travaux et des dépenses engagées, le contribuable peut à la fois obtenir une réduction d’impôts Malraux, et un déficit foncier.
Le déficit foncier ainsi obtenu est imputable l’année de constatation des dépenses, et permet de diminuer ou effacer d’autres revenus fonciers positifs soumis au barème progressif de l’IRPP et aux prélèvements sociaux.
La part du déficit constaté, non utilisée en année N, est reportable 10 ans sur des revenus fonciers futurs.
