Quelques définitions pour comprendre le déficit foncier.
Revenu foncier net ou résultat foncier
C’est la différence entre le revenu foncier brut encaissé et l’ensemble des charges déductibles.
Les charges déductibles sont nombreuses : assurances PNO, frais de gestion et garanties locatives, taxe foncière, intérêts d’emprunt et assurances emprunteurs, charges de copropriété, et bien entendu travaux d’entretien et de rénovation des parties privatives et parties communes.
Le résultat foncier du contribuable s’apprécie globalement, sur l’ensemble des biens immobiliers locatifs loués nus.
Bénéfice foncier
Lorsque les revenus bruts encaissés sont supérieurs aux charges et travaux déductibles.
Ce revenu foncier positif est alors soumis à l’impôt sur le revenu, sur la base de la tanche marginale d’imposition (TMI), et soumis aux prélèvements sociaux (CSG / CRDS) au taux de 17.2%, soit une fiscalité qui peut s’élever à 62.2%….
Déficit foncier
Lorsque les revenus bruts encaissés sont inférieurs aux charges et travaux déductibles.
Ce déficit foncier peut être imputé sur le revenu global, et donc venir en diminution du revenu imposable, dans la limite de 10 700 €.
Il y a cependant certaines règles à respecter :
– Les intérêts sont imputables dans la limite des revenus bruts encaissés
– Le bien doit être donné en location pendant au moins trois années après l’année de dernière imputation du déficit foncier
– Le contribuable ne doit pas opter pour le régime du micro-foncier
Déficit reportable
En cas de résultat foncier négatif, si le déficit foncier global constaté en année N est supérieur à 10 700 €, l’excédant est alors reportable pendant 10 ans sur les bénéfices fonciers futurs.
Un investissement dans un programme de déficit foncier permettra de produire un déficit foncier reportable suffisant pour effacer 10 ans de bénéfices fonciers taxables, et ainsi réaliser une très forte économie d’impôts.
