Livraison d’un immeuble réhabilité à St Maur la Varenne
Nous accompagnons nos clients à toutes les étapes du processus d’investissement.
La livraison de cette belle batisse à Saint Maur la Varenne a été faite en début de semaine et nous avons pouvons vous faire partager les photos de cette belle réalisation.
Vendue en déficit foncier, cette maison comporte 6 lots, magnifiquement rénovés.
Plusieurs de nos clients nous ont fait confiance et ont choisi d’investir dans l’achat de ce bien.
Le résultat est à la hauteur des attentes, avec de très belles finitions et prestations.
Nous restons bien entendu à votre disposition si vous souhaitez envisager un projet d’investissement.
N’hésitez pas à nous contacter, l’équipe Advestim est à votre écoute
Le viager est une affaire de spécialistes de l’immobilier et du patrimoine
Le cas de Jeanne Calment est célèbre et admettons-le, pas la meilleure publicité pour l’investissement viager ! Mais n’oublions pas qu’elle a terminé sa vie en maison de retraite.
Première remarque, l’opération s’est révélée opportune pour Jeanne Calment puisqu’elle a bénéficié d’un supplément de revenus durant 32 ans (de 90 ans à 122 ans). L’investissement s’est transformé en viager libre permettant son autofinancement
Du côté de l’investisseur, la probabilité d’investir en viager avec la doyenne de l’humanité est extrêmement faible : 29.000 centenaires (dont 40 auraient plus de 110 ans) en France aujourd’hui pour plus de 15 millions de personnes âgées de plus de 60 ans.
Selon une étude récente sur la modélisation des événements rares (HEC Montreal) survivre de 110 jusqu’à 122 ans, comme Jeanne Calment, reviendrait à obtenir consécutivement 12 fois pile, quand on lance 12 fois une pièce de monnaie : un événement qui survient moins d’une fois sur un million
Alors tous à vos pièces de deux euros pour vérifier cette statistique…
Le viager est une affaire de spécialistes
La vente en viager est très différente d’une vente classique, il est important de retenir qu’une vente en viager est relativement complexe et technique. C’est un acte qui est encadrée par de nombreuses règles. Il faut pouvoir informer au mieux les vendeurs et les acheteurs : non seulement pour déterminer un prix qui soit équitable pour les deux parties, mais également pour prévoir à l’avant-contrat toutes les clauses indispensables pour protéger les deux parties selon les événements set aléas qui pourraient survenir sur la durée du viager, et qui doivent figurer dans l’acte notarié.
La vente en viager demande des compétences particulières, une expérience et une implication bien supérieure à celles requises pour une vente classique.
Le vendeur ne paie plus la taxe foncière, les gros travaux (ravalement, toiture, cage d’escalier) et les honoraires du syndic en cas de copropriété. Seules la taxe d’habitation, la taxe sur les ordures ménagères et les charges locatives demeurent à sa charge.
Le bouquet est totalement exonéré d’impôts (s’il s’agit de la résidence principale).
La rente viagère perçue par le vendeur est imposable, mais elle bénéficie d’un abattement fiscal substantiel selon l’âge du vendeur au moment de la vente.
Jusqu’à 49 ans : 30% d’abattements (seulement 70% à déclarer de votre rente annuelle) ;
De 50 ans jusqu’à 59 ans inclus : 50% d’abattements (50% à déclarer) ;
De 60 ans jusqu’à 69 ans : 60% d’abattements (40% à déclarer) ;
A partir de 70 ans : 70% d’abattements (30% à déclarer).
S’il s’agit d’une résidence secondaire, la fiscalité sur les plus-values immobilière s’applique sur la valeur libre, avant décote pour viager. La valeur globale du bien n’est pas altérée : le viager constitue un mode de paiement avec échelonnement.
Contrairement aux pensions de retraite, la réversion du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) et la totalité de la rente au conjoint survivant sont exonérées des droits de succession.
Le vendeur peut utiliser son bouquet pour faire une donation, en partie défiscalisée, à ses proches
Les frais d’enregistrement et de notaire sont à la charge de l’acquéreur
Pour les acquéreurs :
En cas ce viager libre :
Il n’y a pas de démembrement le débirentier est donc imposable au titre de l’IFI pour la valeur en pleine propriété́ du bien.
Il pourra en revanche déduire le capital représentatif de la rente.
Il sera redevable de la taxe foncière dès l’acquisition du bien.
En cas de mise en location, les loyers perçus seront imposables au titre des revenus fonciers
Les frais de notaire pour un viager libre sont calculés sur la valeur marchande du bien, de la même manière que les autres ventes immobilières classiques.
Pour l’achat d’un viager occupé :
L’acquéreur d’un viager occupé n’a pas à déclarer la valeur de la pleine propriété dans sa base taxable à l’IFI, mais uniquement la valeur correspondante à la nue-propriété du bien.
Dans le cas d’une vente en viager occupé, le vendeur reste à vie dans son bien. Pour compenser cette occupation, une déduction est faite sur le prix de la valeur du bien. Cet abattement n’est pas soumis aux frais de notaire car non transmis à l’acheteur. On détermine ainsi une valeur fiscale sur laquelle sont calculée les frais d’acquisition.
Exemple : un bien estimé à 200 000 € est vendu en viager occupé à 120 000 € (réduction du DUH estimé à 80 000€ ). Les frais de notaire seront donc calculés sur les 120 000 €.
Le paiement de la taxe foncière est toujours à la charge de l’acheteur dans un viager occupé puisqu’il devient juridiquement propriétaire du bien dès la signature de l’acte authentique de vente.
Que se passe-t-il en cas d’insolvabilité de l’acquéreur ?
L’acte authentique de vente prévoit une clause résolutoire en cas de non-paiement de la rente dans les 2 mois de son échéance. Après une mise en demeure restée sans suite, la vente sera considérée comme nulle. Tous les versements resteront acquis au vendeur à titre d’indemnité. En cas de difficulté financière, l’acquéreur a la possibilité de revendre le contrat viager, pour ne pas risquer de perdre ses droits et les capitaux déjà engagés.
La crise sanitaire COVID que nous venons de traverser a montré les limites de certains établissements d’hébergement pour les personnes âgées et dépendantes. Le manque chronique de place en résidence séniors ou en Ehpad, les mauvaises expériences et quelques récents scandales poussent encore plus les personnes âgées à vouloir vieillir chez elles, et les pouvoirs publics à inciter le maintien à domicile.
Pour les vendeurs :
La garantie de rester vivre au domicile (pour le viager occupé) et garder une qualité de vie, une amélioration du quotidien grâce à la rente qui vient augmenter des revenus souvent insuffisants pour faire face aux frais médicaux et financiers en considérable croissance.
Le bouquet donne les moyens de rénover le domicile et l’adapter à un éventuel handicap, de réaliser certains projets (voyages, investissement en résidence secondaire, etc), et cela permet surtout ne pas être tributaire des descendant et de conserver son autonomie financière.
Le viager est aussi l’occasion de transmettre de son vivant un capital à ses héritiers
Dans le cas d’un couple, la rente sera payée jusqu’au décès de la dernière personne vivante, ce qui constitue une protection forte des deux conjoints.
La rente viagère est indexée sur l’indice INSEE des prix à la consommation (inflation). Elle est donc revalorisée chaque année afin de préserver le pouvoir d’achat ainsi que l’équilibre contractuel.
Garantie du paiement des rentes et charges :
La vente est enregistrée par un acte authentique établi chez notaire. Une hypothèque de premier rang est prise par le notaire le jour de la signature de la vente, celle-ci est assortie du privilège de vendeur avec clause résolutoire.
Pour les acquéreurs :
Le viager est un crédit-vendeur, c’est le vendeur qui joue le rôle de la banque en encaissant tout de suite l’apport initial (le bouquet) puis sur la durée des mensualités de remboursement (les rentes).
En cas de difficulté financière, ou par choix stratégique et patrimonial, l’acquéreur a la possibilité de revendre le contrat viager
Pouvoir acheter un bien avec une décote sur sa valeur.
Le rendement de l’investissement est directement lié à la décote du prix global : on parle de décote d’occupation. L’absence de loyer est compensée par une baisse de la valorisation du bien vendu en viager. Un gain immédiat à l’achat, à pondérer selon la durée réelle du viager.
Le viager libre :
L’acheteur peut jouir immédiatement du logement, le louer ou le revendre.
Pouvoir acquérir sa résidence principale en versant une rente sous forme de loyer et sans crédit. Un avantage avec le durcissement des prêts immobilier
L’investisseur peut mettre le bien en location et financer ainsi une grande partie des rentes.
Le viager occupé :
L’acquisition d’un viager occupé s’apparente à un investissement locatif sécurisé : un seul occupant (le vendeur), pas d’aléas locatif.
L’acquéreur ne s’expose pas aux risques locatifs : dégradation du bien, défauts de paiement, c’est le vendeur qui continue d’occuper le bien et de l’entretenir
En cas de libération anticipée du bien par le vendeur, l’acquéreur récupère l’usage du bien et peut le mettre en location. Le loyer perçu couvrira en partie ou en totalité le montant de la rente revalorisée.
Cela représente plus de 90 % des biens vendus en viager. L’acquéreur ne peut pas disposer immédiatement du bien puisqu’il est occupé par le(s) vendeur(s), qui conservent un droit d’usage et d’habitation à vie, ou dans de rares cas, pour une durée limitée dans le temps. En contrepartie de cette occupation, l’investisseur bénéficie d’une décote sur le prix déterminée selon l’âge du ou des vendeurs, en application d’un barème établi.
Bien évidemment les vendeurs peuvent quitter le bien à tout moment (libération anticipée) notamment pour raison de santé, départ en maison de retraite ou Ehpad.
Dans ce cas, l’acquéreur pourra obtenir la jouissance complète du bien, et la rente viagère sera augmentée au profit des crédirentier.
La rente jouera à plein son rôle d’amortisseur de l’accroissement des frais de vie te de santé auxquelles sont confrontées les personnes âgées.
Le viager libre :
Le bien est vendu libre de toute occupation L’acheteur peut occuper le bien ou le mettre en location.
Il aura à sa charge tous les frais et impôts liés au bien. Le prix de vente du bien est supérieur à celui du viager occupé et le montant de la rente est donc plus élevé. Le vendeur perçoit le paiement de ses rentes dans les mêmes conditions que celles du viager occupé. Le viager libre permet à l’acquéreur de devenir propriétaire immédiatement avec un paiement mensuel moins élevé qu’avec un prêt immobilier classique. Cela permet parallèlement au vendeur d’avoir un revenu fixe et régulier avec une fiscalité très avantageuse.
Que ce soit pour à l’achat ou à la vente, le viager est souvent empreint de connotations ou de craintes injustifiées.
Le viager reste un marché de niche, qui commence à se développer.
C’est surtout une solution avantageuse dans de nombreuses situations, pour les vendeurs comme pour les acquéreurs.
L’évocation du viager appelle spontanément à la notion d’âge.
C’est effectivement un facteur déterminant et le contexte social et démographique actuel explique l’intérêt croissant pour ce dispositif : 9 personnes âgées sur 10 souhaitent vieillir à domicile et 1 français sur 3 sera âge de 60 ans ou plus en 2050.
Nous vous proposons un tour d’horizon synthétique pour mieux appréhender ce sujet.
Le mécanisme du viager :
Le viager consiste à vendre un logement à une personne qui verse en échange une rente viagère au vendeur jusqu’à son décès imprévisible. La répartition entre le vendeur et l’acheteur du paiement des charges du bien vendu diffère selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente.
Le débirentier (acquéreur) verse au crédirentier (vendeur) un bouquet (capital initial) à la signature du contrat et une rente viagère jusqu’au décès du crédirentier. Le prix de la rente et du bouquet sont déterminés selon des barèmes précis en fonction de plusieurs critères (espérance de vie, valeur vénale du bien, le sexe du ou des vendeurs …).
Le prix de vente est calculé par des tables d’assurances et de mortalité.
Le contrat est dit “aléatoire” puisque soumis au caractère imprévisible du décès du crédirentier.
