Le droit de propriété être divisé en deux :
- la nue-propriété : elle attribue au nu-propriétaire le droit de disposer du bien, c’est-à-dire en théorie de le revendre, ou de le donner.
- l’usufruit : il donne à l’usufruitier le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus
On parle de démembrement viager, lorsque le terme du démembrement est provoqué par la disparition de l’usufruitier.
Il existe également le démembrement temporaire, convenu dès le départ sur une durée déterminée. Au terme de cette durée, l’usufruit rejoint la nue-propriété, et le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire, sans aucune formalité.
Dans le cadre des opérations de démembrements structurés, où l’usufruitier est un bailleur institutionnel à vocation sociale, la durée de l’usufruit est consentie pour 15 à 20 ans. Durant cette période, le bailleur institutionnel loue les biens immobiliers, en perçoit 100% des revenus, et en supportent 100% des charges.
Au terme du démembrement, l’investisseur en nue-propriété, retrouve la pleine propriété du bien immobilier, et peut ainsi à terme le conserver pour percevoir à son tour les revenus, pour l’utiliser à titre personnel correspondait à un souhait de résidence principale ou secondaire future, ou encore le revendre pour réaliser sa plus-value (qui sera exonéré d’impôts à concurrence du prix initial de la pleine propriété).
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