Première belle opportunité à la montagne pour Advestim : Crest Voland

Amoureux de la montagne, prenez le temps de lire et de découvrir cette opportunité !!

Crest Voland, village station typiquement savoyard, idéalement situé à 2h de Lyon, entre Megève et la Clusaz

Le bien en quelques mots

Dans un secteur très recherché, à 100m du départ des pistes et proches des commerces, à saisir dernier terrain constructible centre village lieudit les Arêtes offrant la possibilité de construction d’un chalet de 350m² sur 2 niveaux plus sous-sol ou deux demi-chalets.

Le terrain est vendu viabilisé et libre constructeur. Des plans d’architecte sont d’ores et déjà à votre disposition si vous le souhaitez.

Nombreuses activités sur le domaine, été comme hiver pour contenter toute la famille.

Crest Voland - Opportunité investissement à la montagne

Les possibilités d’investissements

En fonction de vos objectifs d’investissements ou de résidence secondaire, de nombreuses possibilités sont envisageables.

  • Une résidence secondaire de luxe pour profiter de son chalet toute l’année en toute liberté et sans contrainte
  • Deux demi-chalets pour profiter de l’un et louer le deuxième en meublé ce qui permet de retirer des loyers soumis au régime des BIC, non fiscalisés sur une très longue période grâce au jeu des amortissements.
  • Un chalet ou deux demi-chalets destinés en totalité à l’investissement locatif.
  • Un investissement à plusieurs personnes en multipropriété.

Nous sommes à votre écoute !

L’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne : une vraie fausse bonne idée

Comment remédier à la tension des marchés locatifs de certaines grandes métropoles françaises ?

La réponse est simple, il suffit d’encadrer les loyers !

C’est tellement simple qu’on se demande pourquoi on n’y a pas pensé avant la loi Elan (j’y reviendrai plus tard).

En effet, en 2018, la loi Elan a proposé aux maires des communes ayant un marché immobilier locatif tendu, d’envisager une expérimentation sur le plafonnement des loyers.

Lille et Paris ont été les premières à vouloir appliquer ce mécanisme de plafonnement des loyers.

Lyon et Villeurbanne viennent de rejoindre ce club très particulier des villes qui encadrent et plafonnent les loyers, avec une prise d’effet de l’arrêté préfectoral au 1er novembre.

Montpellier et Bordeaux devraient suivre.

« Mais au fait qu’est ce que c’est qu’un marché locatif tendu ?

c’est un marché où les prix sont élevés » => oui ! bonne réponse. Alors pour régler le problème on plafonne.

« Très bien mais pourquoi le marché est tendu ?, Pourquoi les prix sont élevés ?, Est ce que la demande ne serait pas plus élevé que l’offre ?

Et bien oui, peut-être mais on n’y peut rien ! =>Ehh peut être que si …

Plus sérieusement, l’idée serait de contraindre globalement les loyers pratiqués sur l’ensemble du marché pour lisser les prix vers le bas, et rendre le parc locatif privé plus accessible, au plus grand nombre.

Avant de vous expliquer en détail les modalités de ce plafonnement, je vous indique pourquoi cela me semble être une fausse bonne idée.

  • La tension sur le marché est due à un déséquilibre entre l’offre et la demande

Est-ce que l’encadrement permettra d’améliorer la situation ? NON !!

  • Les loyers pratiqués sur certains immeubles anciens vétustes sont certes trop élevés, dans le parc privé comme dans le parc public

L’encadrement n’y changera rien, et pourra même décourager certains bailleurs privés à faire des dépenses d’amélioration, ou encore de participer à des projets de réhabilitation complète d’immeuble.

  • Si les loyers sont plafonnés, que les rendements sont limités et même dégradés, une partie des ménages qui épargnent dans l’immobilier se détourneront des villes à loyers encadrés.

Le risque : une baisse des investissements privés sur ces marchés, une diminution des programmes de réhabilitation. On peut même craindre que certains bailleurs privés préfèrent retirer de l’offre locative leurs biens concernés par l’encadrement.

  • Est-ce que ce plafonnement offrira plus de solutions de logement à tous les candidats locataires qui ne parviennent pas à se loger aujourd’hui ?

Bien évidemment que non. La sélection des locataires ne changera pas, et si l’offre n’augmente pas, la situation ne s’améliorera pas.

Pour assagir le marché et permettre au plus grand nombre de se loger convenablement, il faut plus de logements, ce qui passe par plus d’autorisations de construire, d’agrandir, de rehausser certains immeubles anciens, de transformer des immeubles de bureaux en habitation, etc…

Un air de déjà vu

Il y a fort longtemps, une loi très contraignante avait pour but de contraindre les loyers, de sortir le marché locatif des règles du marché, pour la fixation et la révision des loyers.

La fameuse loi de 48, qui a eu de fâcheuses conséquences, et notamment l’immobilité locative : des locataires qui ne bougent plus, et des propriétaires qui n’entretiennent plus leur logement et la copropriété ; au final, une offre locative qui se dégrade.

Cette loi n’a en rien permis de favoriser l’investissement locatif et le développement de l’offre, pourtant seule réponse durable aux marchés tendus.

Fort heureusement l’encadrement des loyers est loin d’être aussi stricte et pénalisant pour le propriétaire bailleur que la loi de 48, mais cela n’en fait pas pour autant une bonne réponse.

Dans un prochain article, je vous apporterai des précisions sur les modalités pratiques d’application qui ont été retenues sur Lyon et Villeurbanne.

Gérald Branche

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

La question du rendement est essentielle pour qui veut gérer son patrimoine.

Une préoccupation d’autant plus grande que les taux d’épargne réglementée sont au plus bas….

Si l’appréciation du rendement est aisée pour les supports bancaires tels que les livrets, cela peut s’avérer plus compliqué pour certains supports financiers complexes ou encore pour l’immobilier.

Trop souvent, le rendement d’un investissement immobilier n’est apprécié que par son rapport loyer annuel / prix d’achat, appelé rendement brut.

Une approche simple, qui n’a de sens que si l’investissement immobilier est payé cash.

Mais cela reste une analyse partielle et immédiate, qui ne tient compte ni des charges associées au bien, ni de la fiscalité appliquée aux revenus, ou encore à l’évolution de la valeur du bien dans le temps.

En cas d’acquisition par effet de levier de crédit, cette approche est tout bonnement inadaptée.

En période de taux historiquement bas, et puisqu’ il est essentiel de diversifier son patrimoine, il est plus que jamais recommandé d’emprunter tout ou partie de son investissement immobilier.

Alors comment apprécier son rendement immobilier avec recours à l’emprunt ?

L’investissement immobilier locatif à crédit génère un effort de trésorerie, encore appelé effort d’épargne.

Il s’agit de la différence entre l’ensemble des charges associées à l’investissement et les revenus locatifs : l’épargne ou capacité financière réellement mobilisée pour financer l’investissement.

C’est sur cette base qu’il convient de déterminer le rendement de votre investissement immobilier, afin de comparer son attractivité avec celle d’autres supports.

Une projection de trésorerie permettra d’estimer ce rendement en estimant l’ensemble des flux et en imaginant la valeur du bien à 10,15 ou 20 ans.

L’immobilier locatif vous offre deux axes de rendement :

  • Le rendement locatif sur épargne investie 
  • La valorisation du bien et sa plus-value, toujours à apprécier en fonction de l’épargne investie

Une analyse qui n’est que trop peu utilisée, et qui réserve de bonnes surprises, avec des rendements qui sont significativement élevés.

Faut-il pour autant ignorer le rendement locatif brut ?

Non, lorsque l’investissement est réalisé cash, mais également parce qu’il constitue un indicateur de performance intéressant entre plusieurs actifs immobiliers. Plus le rendement locatif brut sera élevé, plus l’effort financier sera diminué, et meilleur en sera le rendement global de son épargne.

L’immobilier est générateur de rendements bien supérieurs à la plupart des placements, avec une prise de risque maitrisée, lorsque la qualité immobilière et l’emplacement sont au cœur de la réflexion.

Gérald Branche