Dans ce contexte post-covid, où l’immobilier a su démontrer sa résilience, je vous propose d’envisager quelques solutions d’optimisation et d’investissement autour de l’immobilier locatif.

Vendre pour réinvestir à crédit peut s’avérer judicieux :

Pour ceux qui détiennent des biens depuis plus de 15 ans, il est intéressant de prendre sa plus-value et de valoriser le patrimoine immobilier constitué ces dernières années.

Pour autant, il faut rester sur ce marché immobilier et donc je vous propose de vendre et de réinvestir de façon concomitante : cela vous permettra de sauvegarder votre pouvoir d’achat immobilier (vente et achat sur un même niveau de marché), mais vous pourrez également en profiter pour renouveler l’effet de levier crédit, qui s’est amorti sur les précédents investissements et de le prolonger sur un horizon plus long.

Un effet levier crédit qui sera d’autant plus efficace si l’inflation et la hausse des taux devaient revenir durablement dans les années à venir.

Quelques idées pour bien investir en 2021

Une part importante de l’activité immobilière concerne les acquisitions de résidence principale.

Même si les dernières tendances et analyses montrent que l’engouement pour l’immobilier ne concerne plus seulement les grandes agglomérations, cela ne signifie pas pour autant qu’il faut investir n’importe où. L’emplacement et la solidité du marché immobilier local sont des critères incontournables pour réussir son investissement locatif.

Au-delà de ces précautions essentielles, des cibles se distinguent sur 2021 :

Pinel

La loi Pinel a été prolongée jusqu’à fin 2024, mais son efficacité va diminuer progressivement.

Il est donc encore temps de bénéficier de 21% de réduction d’impôts sur 12 ans, jusqu’à 6.000 € par an. Ce taux est encore valable en 2021 et 2022, pour des investissements sur de programmes immobiliers neufs.

Si vous avez déjà réalisé des investissements Pinel ou Scellier par le passé, il peut être opportun de réinvestir pour prendre le relais de vos réductions d’impôts actuelles, à l’horizon de la livraison des programmes neufs en cours de commercialisation (2023 ou 2024).

Bien entendu, si votre TMI est élevée, 41% et plus, ou si vous disposez de revenus fonciers nets fiscalisés, d’autres dispositifs doivent être envisagés : déficit foncier, loi Malraux ou Monuments Historiques.

Le meublé de rendement

Les investissements en résidence de services ont globalement souffert de la période de crise que nous venons de traverser. La plupart des exploitants en résidence de tourisme, résidence affaires, et parfois résidence étudiante ont dû stopper leurs exploitations commerciales, ou subir une vacance locative exceptionnelle. Des situations qui les ont menés à réviser ou suspendre le versement des loyers aux propriétaires investisseurs.

Pourtant un segment de ce marché des résidences services a échappé à la crise et a su démontrer sa solidité : résidence sénior et Ehpad

La crise sanitaire a nécessité des évolutions dans leur fonctionnement et impacté la vie de leurs résidents, comme l’ensemble des Français, mais cela n’a pas remis en cause leur modèle, ce besoin de logements spécifiques, ni l’occupation et le versement des loyers.

Pour les investisseurs, ce type d’investissement locatif permet de s’exonérer de la gestion locative, du risque de vacance (bien démontré sur 2020 et 2021), et il offre des rendements nets (de charges et d’impôts) qui varie entre 3,50 % et 4%. Dans un contexte de taux de prêt, mais également de taux d’épargne sans risque très bas, ce support d’investissement immobilier doit faire partie des alternatives ou compléments à envisager.

La nue-propriété

L’immobilier sans risque !

A l’issue de cette crise sanitaire, on peut craindre quelques répercussions économiques :

dette nationale qui explose, risque de reprise de l’inflation et de remontée des taux, risque de montée du chômage et de la pauvreté d’une partie des ménages les plus modestes, risque de hausse des impôts après 2022….

La nue-propriété est une solution pour sécuriser son patrimoine :

• Pas de risque locatif
• Pas de charge, pas de taxe, pas d’impôt sur le revenu, pas d’IFI
• Décote significative à l’achat, qui sécurise la valeur de son investissement initial.
• A l’issu de la période de démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien, sans avoir à acquitter d’impôts sur la plus-value (à concurrence de la valeur initiale de la pleine propriété du bien)

Le seul risque de la nue-propriété, c’est un rendement nul, mais cette hypothèse est peu probable puisque nous avons rarement connu une dépréciation immobilière, ou locative, sur une période de de plus de 15 ans. Par ailleurs, en cas de reprise de l’inflation, l’immobilier devrait continuer à se valoriser.

Un investissement immobilier qui constitue une alternative aux fonds euros qui ne rapportent plus rien, ou encore aux fonds structurés qui sont risqués et aléatoires.

Un placement simple, sans contrainte, avec une visibilité et une sécurité sur 15 ans.

Les rendements, sur les programmes immobiliers neufs actuels, sont proches de 3,70% nets.

Comme toujours, un bilan patrimonial et fiscal est toujours utile avant d’engager un investissement.

Nous sommes plus que jamais votre écoute pour vous conseiller et vous accompagner en toute indépendance.

Gérald BRANCHE

Nous sommes en période de crise, d’origine sanitaire et c’est bien de le rappeler, car sur le plan économique, certains chiffres donnent le tournis.

Plus 100 milliards d’épargne constituée par les ménages en France depuis le début de la crise…. Le CAC 40 à plus de 6.500 points, son record absolu…. Un nouveau record dans l’immobilier avec plus de 1,08 millions de transactions, et des prix qui ne cessent de croître depuis 2016…. Des taux d’intérêt au plus bas pour les prêts, avec certains taux directeurs négatifs…. Une dette publique qui explose…. Sans parler des cryptomonnaies qui crèvent les plafonds.

Faut-il s’en étonner ou s’en inquiéter ? Est-ce que cela va durer ?

Les avis divergent, bien entendu, et cette tendance générale cache quelques contradictions.

S’agissant de l’immobilier, il est intéressant de noter que l’activité et les prix du secteur résidentiel restent principalement soutenus par l’intervention des ménages, qu’ils soient acquéreurs occupants ou investisseurs privés.

Des institutionnels sont également présents, de plus en plus, en quête de rendement et de valorisation sur le long terme, dans un univers de taux déprimé.

Dans l’ensemble, des comportements et des engagements sur le long terme, qui devraient limiter les risques de volatilité et de fortes corrections des prix.

Les prix sont élevés, mais les taux d’emprunts sont très bas, et permettent de limiter la charge mensuelle, et donc l’effort d’épargne de l’investisseur.

Que vous disposiez ou non de liquidités, le recours au crédit, sur durée longue est une opportunité dont il faut absolument profiter pour investir dans l’immobilier.

En cas de retour de l’inflation et de remontée des taux, ce qui devrait probablement arriver dans les 10 années à venir, l’activité immobilière ralentira, mais les prix et les loyers perçus devraient être soutenus par l’inflation. Par ailleurs, le coût relatif des prêts à taux fixe diminuera significativement, pour devenir une source d’enrichissement complémentaire.

C’est bien connu, qui paie ses dettes s’enrichit, encore faut-il être endetté (pour de l’immobilier 😉).

Je reste donc convaincu qu’il faut continuer d’investir en immobilier résidentiel pour développer son patrimoine.

L’immobilier d’investissement reste un actif défensif, qui permet de profiter d’effet d’optimisation, financière avec les taux bas, mais également d’optimisation fiscale avec des dispositifs performant comme le Pinel, le Malraux, ou encore les déficits fonciers.

Je vous présenterai quelques pistes d’optimisations et d’investissements dans un second article.

Gérald BRANCHE

Voilà plus de 18 ans que l’équipe d’ICF IMMO accompagne ses clients dans leur stratégie patrimoniale et fiscale.
L’histoire d’ICF IMMO était étroitement liée à celle d’ICF, qui a rejoint depuis peu un groupe national.
De nouveaux horizons s’ouvrent donc pour chacune des deux sociétés.

ICF IMMO devient donc Advestim, mais notre engagement auprès de nos clients ne change pas !
Un accompagnement qui passe par l’écoute, la découverte des besoins et des envies, par l’étude des moyens et des engagements à mobiliser.

Notre force est également d’apporter des solutions immobilières sélectionnées rigoureusement, en toute indépendance.

Un suivi sur toutes les étapes du projet, jusqu’à la mise en location des biens, et les déclarations fiscales associées.

Des projets et des solutions variés, selon les besoins de nos clients, qui souhaitent développer leur patrimoine, le diversifier, défiscaliser, préparer leur retraite ou encore arbitrer et revendre pour réorienter leur capital ou réinvestir.

Advestim by EGA
La culture patrimoniale et l’approche globale ont toujours été au centre de mes préoccupations pour conseiller au mieux les clients qui nous font confiance depuis 2003.
La gestion de patrimoine et le conseil en investissement immobilier sont complémentaires et indissociables.
Ainsi Matthieu Grosselin, du cabinet de gestion de patrimoine EGA, et moi, avons décidé de lier nos deux structures pour faire profiter à nos clients de nos expertises respectives.
EGA est un cabinet indépendant, créé en 1985, qui a su développer de multiples compétences, en associant des spécialistes sur les métiers de la gestion d’actifs financiers, de la prévoyance et de la retraite, de la fiscalité et du juridique patrimonial.
L’équipe d’Advestim va profiter de ce rapprochement pour se renforcer, avec l’arrivée de Chrystel Grosselin, qui apportera notamment son expérience en transaction immobilière sur des produits immobiliers de standing en région lyonnaise.
Investissement, défiscalisation, transaction, valorisation et stratégie immobilière, nous sommes à vos côtés pour mener à bien tous vos projets immobiliers.

Gérald BRANCHE